空き家を売りたい！空き家の売却方法や費用・税金、注意点を徹底解説！

「相続した実家が空き家になっている」

「別の場所に引っ越して旧居が空いたまま」

など、空き家を所有している人は多い。

しかし、活用予定がない空き家を放置していると、思わぬ負担やトラブルを抱え込む可能性がある。

そのため、空き家は売却するのがもっとも賢い選択肢だ。

本記事では、空き家を売却すべき理由から売却方法、かかる費用や税金を徹底解説。

さらに税金を抑えるために利用できる特例、そして失敗のリスクを避けるための注意点まで解説する。

この記事を読めば、空き家問題に悩むあなたもスムーズに売却できるだろう。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

放置されている空き家は売却しよう！

活用予定のない空き家は、早めに売却することをおすすめする。

「いつか使うかもしれない」と漠然と考えて放置していると、以下のリスクや負担が発生するからだ。

まずは、空き家の放置による具体的なデメリットを見ていこう。

税金や管理費用は放置してもかかり続ける！

空き家を放置していても、固定資産税などの税金や管理費用は継続的に発生する。

特に注意すべきは、2023年に改正された「空家等対策特別措置法」だ。

適切に管理されていない「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる。

住宅用地特例とは、住宅の敷地として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置のこと。

この特例が適用されなくなると、固定資産税は最大で6倍にまで跳ね上がる可能性があるのだ。

区分	特例適用時	特例非適用時
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	固定資産税：1/6に軽減	軽減なし（6倍に増加）
一般住宅用地（200㎡超の部分）	固定資産税：1/3に軽減	軽減なし（3倍に増加）

さらに、空き家の管理の手間や費用も避けられない負担だ。

定期的な見回り、清掃、メンテナンス、そして火災保険料なども発生する。

遠方にある空き家の場合は、管理会社への委託費用もかかるだろう。

こうした費用は空き家を所有し続ける限り永続的に発生し続けるため、早めに売却するのがおすすめだ。

火災・倒壊のリスクが上がったり、犯罪の温床になったりすることも

空き家を放置していると、以下のようにさまざまな危険やトラブルが発生する可能性がある。

実際に、空き家が放火されたり、倒壊したりする事例は少なくない。

そして、そうした事故が起きた場合、所有者には管理責任が問われる。

民法上の「土地工作物責任」により、他人に損害を与えた場合は賠償責任を負うことになるのだ。

• 出典：民法（第717条）

しかも、これから空き家はどんどん需要が減って売りにくくなる

日本は人口減少社会に突入しており、今後も空き家は増加する一方だ。

総務省の統計によると、2018年時点で全国の空き家率は13.6%に達している。

7.6％だった1978年比で倍以上となっており、一度も減少することなく右肩上がりに増えている状況だ。

この状況では、空き家の売却価格は年々下落し、売却自体も困難になる可能性が高い。特に地方の空き家は、需要の低下により価格下落のスピードが早まるだろう。

また、空き家は時間の経過とともに劣化が進む。適切なメンテナンスをしないまま放置すると、雨漏りやシロアリ被害などが発生し、住宅としての価値がさらに低下する。

こうした状況を考えると、活用予定のない空き家は、できるだけ早く売却を検討するのが賢明だ。時間が経つほど、売却価格は下がり、売れにくくなる傾向にある。

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空き家を売却する3つの方法

空き家を売却する方法は主に以下の3つだ。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選択しよう。

中古住宅としてそのまま売却｜人が住める状態なら選択肢

空き家が比較的新しく、住める状態であれば、中古住宅としてそのまま売却する方法がある。

この方法のメリット・デメリットは以下のとおりだ。

メリット	デメリット
解体費用がかからない 更地より高く売れる可能性がある 住宅用地の固定資産税軽減特例が維持される 「自由にリフォームしたい層」の需要を取り込める	築年数が古い状態が悪いと売れにくい 内装の修繕に費用がかかる場合もある 契約不適合責任（※）が発生する 売却までに時間がかかることが多い

中古住宅としての売却は、空き家が比較的新しく（目安として築20年以内）、立地条件が良い場合に向いている。

また、最近ではDIYやリノベーションを楽しむ層も増えており、古い家でもデザイン性や骨組みがしっかりしていれば、こうした層に訴求できる可能性がある。

一方で、築年数が古すぎる場合や立地条件が悪い場合は、中古住宅としての需要が低い。

そのため、売却が難しくなったり、時間がかかったりするリスクも考えられるだろう。

更地にして売却｜解体費用を回収できないリスクがあるのでおすすめはしない

空き家を解体して更地にしてから売却する方法もある。

この方法のメリット・デメリットは以下のとおり。

メリット	デメリット
買い手が見つかりやすくなる可能性がある 古屋付きよりも高く売れる場合もある 建物の契約不適合責任がなくなる	解体費用が高額（目安として100万円〜300万円程度） 解体費用を売却価格に上乗せできないことが多い 住宅用地の固定資産税軽減特例が適用されなくなる

更地の方が売れやすくなるケースもあるが、解体費用は決して安くない。

木造住宅でも100万円以上、鉄筋コンクリート造なら300万円以上の費用がかかることもある。

この解体費用を加味すると、解体して売るより、そのまま売った方が手取りが多くなるケースも少なくないだろう。

また、更地にすると住宅用地の固定資産税軽減特例が適用されなくなる。

売れるまでの間、税負担が増加する点にも注意が必要だ。

したがって更地にして売却するのは、建物の老朽化が著しく中古住宅としての価値がほとんどない場合や、解体しないと売れる見込みがない場合におすすめする。

不動産会社による買取｜一般的な「仲介」でなかなか売れない空き家におすすめ

空き家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法もある。

この方法のメリット・デメリットは以下のとおりだ。

メリット	デメリット
確実かつスピディーに売却できる（最短3日～長くても1ヶ月程度） 現状渡しでOK（掃除・リフォーム不要） 仲介手数料がかからない 内覧や価格交渉の手間がない 状態・条件の悪すぎる「訳あり物件」でも売れる	市場価格より安く売ることになる（相場の7〜8割程度） 買取対象外となる物件もある

買取は、「早く確実に売りたい」「売却までの手間を最小限に抑えたい」という人に向いている。

特に、相続した空き家の処分や、遠方にある空き家の売却ではメリットが大きいだろう。

ただし、買取価格は市場価格より低くなることを理解しておく必要がある。

不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販するため、そのコストと売れ残りのリスクを考慮した価格設定となるからだ。

それでも長期間売れ残るリスクや、その間の固定資産税や管理費用を考えると、多少安くても確実に売却できる買取は有力な選択肢のひとつだろう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家を売却するときにかかる費用や税金とは

空き家を売却する際には、さまざまな費用や税金がかかる。

事前に把握して、売却後の正しい手取り額を見積もっておこう。

空き家売却にかかる費用一覧

空き家売却時には、以下のような費用が発生する。

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格の3%+6万円+消費税	買取の場合は不要
印紙税	1,000円〜6万円	売買契約書に貼付する収入印紙代
抵当権抹消費用	1,000円〜数万円	住宅ローンがある場合のみ
測量費用	30万円〜80万円	境界が不明確な場合のみ
解体費用	100万円〜300万円	更地にして売る場合のみ
不用品処分費用	数万円〜数十万円	家財道具の量による
確定申告費用	税理士に依頼する場合は3万円〜10万円	自分で行えば無料

仲介手数料がもっとも大きな費用だが、法律で上限が定められている。

「売却価格×3%+6万円+消費税」を超えることはない。

例えば、2,000万円で売却した場合、最大でも約72万円（税込）となる。

なお、買取の場合は仲介手数料がかからないが、買取価格自体が市場価格より低くなる点は覚えておこう。

空き家売却にかかる税金一覧

空き家売却時に利益（譲渡所得）が出た場合に「譲渡所得税」が発生する。

税率	所有期間5年以下：39.63% 所有期間5年超：20.315%
譲渡所得の計算方法	譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

所有期間が5年を超えると税率が約半分になるので、可能であれば5年以上所有してから売却するのが税金面では有利だ。

ただし、後述する特例を利用すれば、これらの税金が大幅に軽減されるケースもある。

特に相続した空き家の売却では、多くのケースで特例の適用が可能だ。

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3,000万円の特別控除？空き家売却時の税金に関する特例とは

空き家の売却時には、税金を大幅に軽減できる特例制度がある。

ここでは、主な3つの特例制度を詳しく見ていこう。

「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特例」を使えば空き家の税金が0になる可能性大

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用できる可能性がある。

この特例を使えば、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できるため、多くの場合で税金がゼロになる。

項目	内容
特例の内容	譲渡所得から最大3,000万円を控除 ※相続人が3人以上の場合は2,000万円
対象となる空き家	・昭和56年5月31日以前に建築された ・相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいない
その他の条件	・これまで住宅以外の用途に使われていない ・相続開始の3年後の12月31日までの売却に該当する ・売却金額が1億円以下である ・耐震基準を満たしている

注意すべきは、2024年の改正で追加された「耐震性」の要件だ。

昭和56年5月31日以前に建築された空き家は、耐震診断を受けて耐震基準に適合していることが証明されるか、取り壊して更地にして売る必要がある。

また、この特例を受けるには確定申告が必要だ。

必要書類をそろえて、翌年の2月16日から3月15日までに申告しよう。

「空き家解体の補助金」で解体費用の補助を受けられる可能性あり

空き家を解体する場合、自治体によっては解体費用の一部を補助してくれる制度がある。

この制度は国土交通省から各自治体へ、そして個人へという流れで補助が行われている。

補助金の内容は自治体によって大きく異なるため、空き家がある自治体のホームページで詳細を確認しよう。

例えば、東京都の「東京都空き家家財整理・解体促進事業」では、以下のような補助が受けられる。

補助対象	補助上限額
解体工事費	10万円（工事費の1/2以内）
家財整理費	5万円（整理費の1/2以内）

この制度を利用するには、工事着工前の申請が必須だ。

事前申請せずに工事を始めると、補助金は受けられないので注意しよう。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」で譲渡所得を軽減できる

相続した空き家を売却する際、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も活用できる。

この特例は、相続税がかかる場合に、その相続税の一部を取得費に加算できるというものだ。

項目	内容
特例の内容	譲渡した相続財産に対応する相続税額を取得費に加算できる
適用期限	相続開始があった日の翌日から3年以内の譲渡
計算方法	取得費加算額＝相続税額×譲渡した財産の価額÷相続税の課税対象の合計額
条件	・相続・遺贈によりもらい受けた空き家である ・相続税が課税されている

この特例により取得費が増加するため、譲渡所得が減少し、結果的に税金が軽減されるのだ。

非常にややこしいので具体例を見てみよう。

例えば、相続した空き家（相続税評価額1.5億円）を売却し、空き家を含む相続税の課税対象の合計額が3億円で、相続税額が1,500万円だった場合の取得費加算額は以下のようになる。

1,500万円×（1.5億円÷3億円）＝750万円

この特例は「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特例」と併用できない。

ほとんどのケースで3,000万円特例の方が有利になるが、空き家の売却価格が1億円を超える場合など、この特例を使うべきケースもあるため税理士に相談するのがよいだろう。

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空き家を売却するときの注意点とは

空き家を売却する際には、いくつかの注意点がある。

スムーズな売却のために、以下のポイントをしっかり押さえておこう。

忘れずに「名義変更」を行う

空き家を売却するためには、まず登記上の所有者（名義人）があなた自身になっている必要がある。

親や祖父母から相続した空き家の場合、まだ名義変更（相続登記）が済んでいないことが多い。

相続登記は以下の書類を用意し、法務局に申請する必要がある。

相続登記は司法書士に依頼すると安心だが、費用が10万円前後かかる。

自分で行うことも可能だが、書類の収集や手続きに時間と手間がかかるため、早めに着手するのがよいだろう。

なお、2024年4月1日からは相続登記が義務化された。

正当な理由なく3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があるので注意しよう。

• 出典：法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」

更地にするならタイミングを間違えない

空き家を解体して更地にする場合、手続きの順序やタイミングが重要だ。

特に以下の点に注意しよう。

これらの順序を間違えると、補助金を受け取れなかったり、不要な税金を払い続けることになる。

売却の見込みがないまま安易に解体するのは避け、不動産会社に相談してから判断するのがおすすめだ。

売却のスケジュールに余裕を持っておく

空き家の売却は、思ったより時間がかかることが多い。

特に「仲介」で売却する場合、売り出しから成約までに数ヶ月〜1年以上かかることもある。

特に古い空き家や、立地条件が悪い物件は買い手がなかなか見つからない傾向だ。

そのため、「いついつまでに売りたい」という明確な期限がある場合は、スケジュールに十分な余裕を持っておこう。

どうしても期限内に売却したい場合は、早い段階で「買取」も検討するべきだ。

最低でも3社以上に査定を依頼して比べる

空き家の価格は、不動産会社によって査定額が大きく異なることがある。

査定額の差は数百万円にもなることがあり、1社だけの査定を信じて売却すると大きな損をしてしまうリスクも。

そのため、高く売りたいなら最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、比較検討するのが最重要だ。

複数の不動産会社への査定依頼は、一括査定サイトを利用すると簡単に行える。

無料で利用でき、1回の入力で複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる便利なサービスだ。

記事後半の「不動産会社を探すなら『一括査定サイト』がおすすめ」で詳しく解説しているので、わざわざ何社も探して問い合わせるのが面倒な人は参考にしてみてほしい。

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空き家を売却する流れ

ここでは、空き家を実際に売却する準備から完了までの流れを紹介する。

「何から手をつければいいか分からない」「どんな流れで進むか分からなくて不安」という人は参考にしてみてほしい。

空き家売却の流れ7ステップ

一般的な仲介による空き家売却は以下の7ステップで進められる。

それぞれのステップについて、重要なポイントを見ていこう。

名義変更の確認

まずは法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取得して、空き家の登記上の所有者（名義人）があなた自身になっているか確認しよう。

相続した空き家の場合、相続登記が必要になることがほとんどだ。

名義変更が済んでいないと売却できないため、相続登記の手続きを進める必要がある。

相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要で、司法書士に依頼すると費用は10万円前後かかる。

不動産会社や法務局で相談して、早めに対応を進めよう。

不動産会社の査定

続いて不動産会社を何社か選んで査定を依頼し、売却価格の目安を把握する。

査定には以下の3種類があるが、正確な査定額を知るには訪問査定が必要だ。

まずはAI査定や簡易査定で目安をチェックし、高く売れそうな業者に訪問査定を依頼する流れをおすすめする。

査定時には空き家の状態やメンテナンス履歴、周辺環境などを伝え、より正確な査定を受けられるようにしよう。

最低でも3社以上の不動産会社に依頼し、査定額はもちろん対応の良さや空き家販売の実績などを比較検討するのがおすすめだ。

無料の一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数社へ査定依頼ができる。

媒介契約の締結

査定結果を比較検討し、依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結ぶ。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類。

一般媒介は複数の不動産会社に依頼できるが、専任・専属専任は1社のみに依頼することになる。

その代わり、専任・専属専任では不動産会社から定期的に活動報告を受けることが可能だ。

契約内容や売却価格、手数料などをよく確認して、納得のうえで締結しよう。

なお、契約期間は通常3ヶ月程度だが、期間内に売れなければ更新も可能だ。

売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社による売却活動がスタートする。

チラシやインターネット広告、不動産情報サイトなどで物件情報を公開し、内覧希望者を募る仕組みだ。

内覧希望者があれば対応することになるが、空き家の場合は事前に掃除や不要物の処分をしておくとよい。

内覧時は第一印象が重要なため、庭の手入れや玄関周りの清掃も忘れないようにしよう。

売買契約の締結

買主が見つかると、価格や条件の交渉を経て売買契約を締結する。

一度契約書に捺印すると撤回は難しいので、ここでは主に以下の契約内容を十分に確認しよう。

空き家の状態や既知の不具合については、この段階で正確に伝えておくことが「契約不適合責任」によるトラブル防止につながる。

不明点があれば、遠慮なく不動産会社に質問しよう。

決済・引き渡し

契約が終わったら、取り決めた日時に代金の決済と物件の引き渡しを行う。

売主・買主・不動産会社が集まり、以下のような手続きを進める。

決済前には物件内の荷物をすべて搬出し、契約書に記載された状態に整えておく必要がある。

もし住宅ローンが残っている場合は、決済日までに金融機関と一括返済の手続きを調整しておこう。

これらの手続きが完了したら、正式に所有権が買主に移り、売却手続きは完了だ。

確定申告

空き家の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の確定申告で申告する必要がある。

確定申告の期間は翌年2月16日〜3月15日だ。

申告時に必要な、主な書類は以下のとおり。

空き家は「3,000万円特別控除」などの特例が適用できる可能性があり、条件を満たせば税金がゼロになるケースも多い。

ただし、こうした特例の利用で税金が発生しなくても、譲渡所得が発生していれば確定申告が必須だ。

税金関係は複雑なため、不明点があれば税理士や税務署に相談するとよいだろう。

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空き家を売却するなら「一括査定サイト」がおすすめ

空き家の売却に際して不動産会社を探すなら、「一括査定サイト」の利用がおすすめだ。

一括査定サイトとは、1回の入力で複数の不動産会社に同時に査定依頼ができるサービスのこと。

さまざまなタイプの不動産会社の査定が受けられるので、どんな物件でも高く売れる業者が見つかりやすい。

わざわざ何社にも問い合わせる手間や負担も軽減可能だ。

以下では、特におすすめの一括査定サイトを3つ紹介する。

無料で利用できるので、気になるサイトをさっそく試してみよう。

リビンマッチ｜最短45秒で査定依頼完了！

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

リビンマッチは、最短45秒の入力だけで最大6社に査定依頼できる不動産一括査定サイトだ。

全国2,100社以上の不動産会社が登録しており、大手から地場の業者まで幅広い会社に査定を依頼できる。

どの地域にある空き家も、高く売れる業者がきっと見つかるはずだ。

査定依頼の入力画面は「チャット形式回答するだけ」と初めてでも使いやすいので、さっそく試してみてほしい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜NTTグループ運営の安心サービス

会社名	株式会社NTTデータスマートソーシング
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

HOME4Uは、NTTデータグループのグループ企業「株式会社NTTデータスマートソーシング」が運営する不動産一括査定サイト。

NTTグループによるしっかりとした運営体制はもちろん、これまで20年以上の運営歴があるため安心して利用可能だ。

審査基準を満たした約2,500社の優良不動産不動産会社6社にまとめて査定依頼できる。

入力はわずか60秒、手軽に査定をスタートできるのでさっそく試してみよう。

イエウール｜年間利用者数20万人以上

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	約2,600社

イエウールは、年間利用者数20万人以上の国内最大級の一括査定サイトだ。

全国約2,600社の不動産会社が登録しており、最大6社から査定結果をもらえる。

空き家を含む多様な不動産の査定実績があり、地方の空き家でも積極的に取り扱ってくれる業者が見つかるだろう。

まずは最短60秒の査定を試して、自分の空き家の価値をチェックしてみてほしい。

空き家は放置せず早めの売却がおすすめ！まずは一括査定を試してみよう

空き家を放置すれば固定資産税や管理費用が継続的にかかり、さらに「特定空家」に指定されると税金が最大6倍に跳ね上がるリスクもある。

また、火災や倒壊、犯罪の温床となるなどの危険性も高まり、所有者の責任問題にも発展しかねない。

活用予定のない空き家は、できるだけ早く売却の検討を始めるのがおすすめだ。

売却時には「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特例」などの特例を活用して、税金額を大幅に下げる、もしくは0にできるケースが多いので活用しよう。

なお、売却を成功させるための主なポイントは以下のとおりだ。

無料の「一括査定サイト」を利用すれば、簡単な手続きで複数社からの査定結果を比較でき、相場をチェックしつつ信頼できる不動産会社を探せる。

早めに空き家問題を解決したいなら、気軽に査定依頼から始めてみてはどうだろう。

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