不動産売買契約書で必ず確認すべき重要ポイントとは？記載事項と注意点を解説

不動産の売買を検討しているものの、不動産売買契約書に記載する内容や確認すべき点がわからず困っている方もいるだろう。

実際、書類不備やあいまいな表現などが原因でトラブルへ発展するケースがあることから、契約書の扱いには注意が必要だ。

そこで、本記事では不動産売買契約書の概要や記載項目、確認すべきポイントを解説する。

この記事を読めば不動産売買契約書の必要性を理解でき、安心して不動産売買を進められるため、ぜひ参考にしてほしい。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書とは？基本と役割

不動産売買に必要な書類はいくつかあるが、不動産売買契約書がどのような書類なのか把握できていない方もいるだろう。

本章では、不動産売買契約書に関する以下の内容を解説する。

これらの内容を知っておくことで、不動産売買の事前準備が可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

不動産売買契約書の目的と必要性

不動産売買契約書とは、不動産取引において売主と買主との間での合意事項を明記した書類のことだ。

不動産売買に関する支払い金額や引き渡し日、物件情報などをあらかじめ決めておくことで、契約内容の解釈の違いによるトラブルを防ぐ目的がある。

口頭の契約でも成立するケースがあるものの、多額の資金が動く不動産売買では曖昧な契約内容が原因でトラブルに発展する可能性があるため注意してほしい。

そのような場合に契約書に記載した内容が法的な証拠となり、万一の言い争いや訴訟時にも法律的な証拠として提示できトラブルを未然に防止可能だ。

そのため、不動産売買をスムーズに進めるためには契約書の作成・確認が欠かせないといえる。

契約書がない場合のリスク

契約書を交わさない不動産売買は口頭契約となるケースに該当し、この場合、さまざまなトラブルへ発展する可能性がある。

契約書がない売買には、以下のようなリスクが考えられる。

契約内容を文書化しておかないと売主と買主との間で権利義務が不明確となり、「言った」「言っていない」のトラブルになってしまう。

たとえば、「支払いは〇月〇日までに行う」と口頭だけで契約した場合、買主が期日までに支払わなかったとしても売主は証拠を提示できない。

万が一このようなトラブルが起きたときに裁判所などへ持ち込んだとしても、客観的な判断は難しいだろう。

その他にも、不動産を売却した際の確定申告の申請ができないという点もリスクだ。

不動産売買契約書がなく売買価格が明確でない場合、もし税務調査があった場合に売却時の収入額を証明できなければ、追徴課税の対象となる場合もある。

また、不動産を購入した場合の住宅ローンを組む際にも不動産売買契約書が必要だ。

金融機関は売買契約書の内容をもとに、融資額や返済期間などの審査をして融資を行う。

そのため、不動産売買契約書がなければ物件の評価ができずに住宅ローンの審査を受けられない。

このように、売主・買主双方に法的・経済的なリスクを被る可能性があるため、契約内容を文書化するのが重要だ。

不動産売買契約書は売主・買主どちらが準備するべきか

不動産売買契約書の準備については、法律上は売主・買主どちらが作成しなければいけないといった決まりはない。

しかし、実際には物件の詳細を把握している売主が準備するのが一般的だ。

売主は物件に関する不具合や欠損などを把握しているため、売主が準備した方がスムーズに契約書を作成できる。

なお、法律上の決まりがないため買主が作成しても問題はない。

たとえば、買主が不動産取引に慣れていれば、買主が契約書を準備するケースもある。

個人間で取引する場合は両者で話し合い、どちらが契約書を作成するか決めても問題ない。

ただし、個人が契約書を作成する場合、重要項目の見落としや記入ミスなどの契約書不備によるリスクが考えられる。

そのため、契約書を作成する際は不動産会社が準備したフォーマットの活用をおすすめする。

土地売買契約書や重要事項説明書との違い

不動産取引に関する書類は、不動産売買契約書のほかに土地売買契約書や重要事項説明書がある。

不動産売買契約書が土地・建物に関する契約書であるのに対し、土地売買契約書は土地のみを対象とした契約書のことだ。

また、重要事項説明書は宅地建物取引士が作成・交付し、取引相手に説明するための文書をいう。

それぞれの文書には、主に以下の項目が記載されている。

不動産売買契約書	所在地 面積 建物の構造 売買代金、手付金等の額、支払日 所有権の移転と引き渡し 反社会的勢力排除 境界の明示 ローン特約など
土地売買契約書	所在地 面積 売買代金、手付金等の額、支払日 所有権の移転と引き渡し 反社会的勢力排除 境界の明示など
重要事項説明書	登記記録の事項 都市計画法に基づく制限の概要 電気・ガス・水道設備の整備状況 建物状況調査の結果 私道に関する負担の概要 土砂・津波災害警戒区域の概要

表を見てわかるように、不動産売買契約書と土地売買契約書は対象が「建物と土地」か「土地のみ」かによって決まり、記載項目に大きな違いはない。

一方、重要事項説明書は不動産売買契約書より詳しい内容が記載されている。

重要事項説明書は買主に物件の状況を説明し取引をするかどうかの判断してもらうための文書で、不動産売買契約書は売買条件を法的に確定させるための文書だ。

不動産取引をする際は、重要事項説明書で物件の詳細を十分に把握し、納得したうえで売買契約書に署名・捺印するようにしよう。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書の記載事項

不動産売買契約書の概要がわかったところで、契約書にどのような内容を記載すべきか知りたいという方もいるだろう。

本章では、不動産売買契約書の記載すべき以下の事項について詳しく解説する。

これらの内容を理解することで、契約書をスムーズに作成可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

売買代金・手付金等の額・支払日

不動産の売買代金については、以下の項目を明記する。

売買代金には物件の総額や土地代・建物代のほかに、契約の証拠を示す手付金の額も記載するのが一般的だ。

手付金の相場価格は、売買代金の5～10%を支払うケースが多い。

契約した際に支払う手付金以外に、中間金・残代金については金額に加えて支払い期日を明記する。

所有権の移転と引渡し日

不動産売買契約書には、売主と買主の合意によって決めた所有権の移転と物件の引渡し日を明記する必要もある。

所有権の移転と引き渡しは基本的に同時に行われ、引き渡しされ次第、買主は物件を自由に管理できるようになる。

買主にとってはリフォームや家具などの搬入などに影響するため、余裕をもって引っ越しをするにあたり引き渡し日がいつなのかは重要な内容だ。

よって、売主と買主で合意のうえ納得のいく日を明記しておくことをおすすめする。

公租公課（こうそこうか）の起算日

公租公課の費用を負担する際の基準となる日も明記する必要がある。

公租公課の起算日は、固定資産税の税金が発生する基準の日のことだ。

起算日を決める考え方は2通りあり、「1月1日」と「4月1日」がある。

不動産売買時はその年の固定資産税を日割り計算し売主と買主で分担する必要があるため、起算日によって負担する額が異なる。

たとえば、起算日を1月1日とした場合、引き渡しが6月1日であれば5ヶ月分を売主が負担し、残りの7ヶ月分を買主が負担する。

一方、起算日が4月1日の場合は、2ヶ月分を売主が負担し残りの10ヶ月分を買主が負担しなければいけない。

このように、起算日によって両者の税負担額が異なるため、どのタイミングを起算日とするかを明確にしておく必要がある。

反社会的勢力排除

反社会的勢力排除とは、暴力団などの暴力や詐欺といった犯罪行為を行う団体を排除する取り決めだ。

契約書で条項を定めておくことで取引相手が反社会的勢力だと判明した場合は、契約を解除できる。

具体的な反社会的勢力の対象は、以下のとおりだ。

暴力団などの団体と普段接触する機会は少ないと思われるものの、万一のことを考え安心して取引するために必要な条項といえる。

また、売主が事業者で取引相手が反社会的勢力だと判明すると社会的な信用低下につながることから、反社排除に関する条項は盛り込むべきだろう。

ローン特約

買主が金融機関からローンを組めなかった場合の保護として、ローン特約を契約書に明記する。

不動産取引は多額の資金が必要なため、金融機関でローンを組む場合が多い。

しかし、金融機関から融資を受けられなければ不動産取引を進められなくなる。

そのような場合にローン特約があれば買主は無条件で契約を解除でき、支払った手付金は返還され違約金を支払う必要がない。

ローン特約を契約書に設けることで、売主・買主が言い争いなどのトラブルを避けられるメリットがある。

抵当権の抹消

不動産を売却する場合、売主は物件の抵当権を抹消する必要がある。

買主が抵当権付きの物件を購入した場合、売主の返済が滞ってしまうと金融機関から物件を差し押さえられるリスクがある。

そのため、不動産売買契約書には抵当権抹消に関する条項を記載しておくべきだ。

抵当権抹消に関する内容が明記されていれば、買主は担保が外れた物件だと判断でき安心して取引できる。

付帯設備等の引渡し

付帯設備等の引き渡しは、建物や部屋に備え付けてあるエアコンや給湯などの設備をどこまで引き渡すかを明記した事項だ。

設備に関する内容は、以下の項目を設定する。

給湯関連	給湯器の種類 給湯箇所
水廻り関連	キッチン設備 浴室設備 洗面設備 トイレ設備 洗濯設備など
空調関連	冷暖房機 冷房機 暖房機 床暖房設備など
その他	インターホン 照明器具 収納関係 建具関係 テレビ視聴など

売主は「付帯設備表」を別途作成し、各設備の有無や故障・不具合箇所を明記しておくべきだ。

このような内容を明確にしておくことで、「不要な家具は撤去してほしかった」などのトラブルを防ぐことができる。

手付解除

不動産売買契約書には、手付解除に関する期日を明記しておく必要がある。

買主が契約解除する場合は手付金を放棄し、売主が契約解除する場合は手付金の倍額を返却することが条件となっている。

不動産売買ではやむを得ない理由で取引が中止される場合があるため、手付解除の条項を定めておくとトラブルを未然に防ぐことが可能だ。

引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）

自然災害により物件が被害を受けた場合、契約を解除できる規定も記載しておく必要がある

たとえば、引渡し前に台風や火災などで物件に予期せぬ事態が起こった場合、売主は物件を修復する義務があるが程度によっては修復が困難なときもあるだろう。

そのような場合、売主・買主双方が負担とならないように契約を解除できるようにしておく必要がある。

契約違反による解除

売主・買主が契約内容を守らなかった場合の対処として、「契約違反による解除」の条項も明記する。

たとえば、「買主が期日までに代金を支払わない」「売主が物件の重大な欠陥を隠していた」などのケースが考えられる。

このような条項を設定しておくことで、トラブルが発生したとしても被害を最小限に抑えることが可能だ。

契約不適合責任

引き渡し後に物件の不具合などが発覚した場合、買主を保護する目的として「契約不適合責任」がある。

たとえば、物件に事前説明とは異なる欠陥があった場合は、買主は売主に対して損害賠償や補修費の追加を請求できる。

特約条項

特約条項は、不動産売買契約書の標準的なフォーマットに含まれていない内容を明記するための項目だ。

物件固有の事情などがある場合は、売主と買主双方で合意のうえ個別の内容を記載する。

特約条項には土地・建物だけでなく近くに工場があり生活に影響を与える可能性があるなど、近隣環境の事項も含めることが可能だ。

特約条項を記載しておけば、万が一トラブルが発生したとしても契約書をもとにスムーズに解決できる。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書の作成手順と必要書類

不動産売買契約書に記載すべき事項がわかったものの、実際にどのような手順で作成すればよいか迷う方もいるだろう。

本章では契約書作成について、以下の項目を解説する。

これらの内容を理解することで、契約書作成に関する全体像を把握することが可能だ。

各内容について、以下で順番に見ていこう。

契約書作成の流れ

不動産売買を個人間で直接行う場合、不動産売買契約書は売主や買主が自分で作成できる。

契約書を作成する手順は、以下のとおりだ。

作成ステップ自体は多くないものの、法律に関する知識が不足していると書類不備や記載ミスが発生するリスクがある。

よって、不動産会社を通して専門的な知識がある業者に契約書を作成してもらうのがおすすめだ。

売主が準備するもの

不動産売買を契約をする際、売主は物件に関する以下の書類を準備しておこう。

物件の状態を正しく把握するには、これらの書類を不足なくそろえる必要がある。

書類によっては交付までに日数を要する場合もあるため、余裕を持って申請しておくといいだろう。

買主が準備するもの

不動産売買契約で買主が準備する書類としては、以下の内容が挙げられる。

書類が不足している場合は契約が延期となる可能性があるため、売主と同様に書類は余裕を持って準備しておこう。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書で確認すべき重要ポイント

不動産売買契約書を作成する流れを把握できたところで、契約書の内容で重点的にどの部分を確認すべきか知っておきたい方もいるだろう。

本章では、契約書を確認する際の重要ポイントとして以下の項目を解説する。

これらの内容を理解することで、契約書のチェックすべき項目を押さえることが可能だ。

各項目について、以下で順番に見ていこう。

物件の詳細情報

契約書を確認する際は、物件の詳細情報が正しく記載されているかチェックしよう。

なぜなら、契約書には物件の所在地や面積・境界線・築年数などの情報が記載されており、内容が不明確だと購入後のトラブルにつながりやすいからだ。

たとえば、土地の境界線があいまいだった場合、隣地の所有者とトラブルになるかもしれない。

また、物件の状況が契約書の内容と違っていた場合は、購入後に修繕が必要となり思わぬ費用がかかる可能性もある。

そのため、物件の詳細情報のチェックはあいまいな表現がないか徹底的に行うのが重要だ。

売買に関する内容

物件の売買に関しては、以下の内容をチェックしよう。

売買代金については、市場価格より高すぎる場合も考えられる。

相場より高く購入して損をしないよう、同エリアの他物件と比較して大きな差がないか確認するといいだろう。

また、手付金が高い場合は買主の一時的な負担が大きくなってしまう。

一般的に手付金は物件価格の5～10%に設定されている場合が多いため、相場と差がないか確認しよう。

支払時期については、現実的な日付が設定されているかも重要だ。

支払時期が早すぎる場合、資金調達が間に合わずトラブルの原因となる。

スムーズな取引をするためにも、適正な時期が設定されているか確認しよう。

所有権の移転に関する内容

所有権の移転については、移転日が明確に記載されているかチェックしよう。

たとえば、引き渡し前に物件に損害があった場合、移転日があいまいだとどちらが費用を負担するかでトラブルになってしまう。

また、所有権を移転する日は売主・買主の立ち合いが必要となるため、双方の日程が合うかも確認しておこう。

危険負担

不動産売買において、危険負担の確認はリスクを回避するための重要なポイントとなる。

なぜなら、引き渡し前に地震や火災などの災害で物件に損害が出た場合、責任の所在を明確にしておかないとトラブルにつながるからだ。

危険負担の移転タイミングは民法では「引き渡し日」と定められているが、強行規定ではない。

移転タイミングは「契約締結時」「引き渡し日」のいずれかが妥当なため、売主・買主どちらかが一方的に不利にならないよう双方の合意で決めるといいだろう。

契約不適合責任

契約不適合責任は、買主が不利にならない内容かチェックしよう。

契約不適合責任は任意規定のため、売主・買主双方の合意で内容を変更可能だ。

しかし、「契約不適合責任の期間を短くする」「修復済みの箇所の責任は一切負わない」など買主が不利になる内容を売主から提示されるかもしれない。

そのため、責任の範囲や期間は両者が納得いく内容かチェックしておこう。

特約条項など契約解除の内容

特約条項には、契約解除に関する内容を記載することも可能だ。

たとえば、売主が引き渡しまでに抵当権を抹消しないケースが考えられる。

そのような場合に買主がリスクを負わないよう、契約を解除できる特約を明記するといいだろう。

特約条項に記載する内容は、契約解除の他にも以下の例が挙げられる。

特約条項は、不動産取引を安心して進めるための重要な項目だ。

そのため、内容を十分に把握してできるだけリスクを最小限に抑えるようにしよう。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書は信頼できる専門家に依頼しよう

不動産売買契約書の準備は法律面や複雑な手続きが必要で、自分で行うのは難しいと感じている方もいるだろう。

ただし、不動産売買を仲介してもらう際に不動産契約書を作成するのは不動産会社のため、信頼できる不動産会社を一括査定サイトで効率的に選ぶのがおすすめだ。

本章では、以下の3つの一括査定サイトについて詳しく解説する。

これらの一括査定サイトを利用することで、自ら不動産会社を下調べする必要がなくなり効率良く業者選びが可能だ。

それぞれの一括査定サイトについて、以下で順番に見ていこう。

リビンマッチ｜不動産査定サイト認知度No.1で信頼性が高く安心して利用できる

リビンマッチは売却・買取・リースバックなど多様なニーズに対応しており、不動産の活用で困っている方におすすめの一括査定サイトだ。

東証グロース市場に上場し、加盟社数は2,100社以上あることから信頼性が高い。

リビンマッチは多数の提携先の中から最大6社を一括査定できるため、地域を問わず自分にあった不動産会社を選びやすい。

また、取り扱う物件は土地や戸建て・アパートだけでなく、店舗・工場など幅広い種類に対応している点も特徴だ。

必要事項を入力するだけで最短45秒で物件の査定ができるため、今すぐに価値を知りたい方に最適といえる。

「不動産一括サイト認知度No.1」「使ってみたい不動産一括査定サイトNo.1」の実績を誇るリビンマッチは、不動産会社選びに迷っている方におすすめだ。

• 出典：リビンマッチ公式サイト

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜国内初の不動産一括査定サイト

HOME4Uは、日本で初めて不動産一括サービスを開始した一括査定サイトだ。

提携先は全国で2,500社以上あるため、大手から地域密着型まで幅広い種類の中から不動産会社を選べる。

業界老舗ならではの豊富な査定実績があるため、信頼度が高い上に安心感もある。

また、官公庁や銀行などが採用しているNTTの優れたセキュリティシステムが利用されている点も特徴だ。

実績が豊富で大手一括サイトを利用したい方は、HOME4Uの利用を検討してみるといいだろう。

• 出典：HOME4U公式サイト

イエウール｜東証スタンダード市場上場企業が運営する一括査定サイト

イエウールは、提携不動産会社数が2,600社以上ある一括査定サイトだ。

月間利用者数は3万3千人を超えており、全国に対応している点が特徴だ。

また、過去にクレームの多かった提携先は排除されているため、優良不動産会社の中から選べるといった魅力もある。

イエウールがどんな一括サイトか気になる方は、公式サイトに記載されている利用者の口コミを調べてみて利用を検討してみるといいだろう。

• 出典：イエウール公式サイト

不動産売買契約書は内容を十分に確認することが重要！

本記事では、不動産売買契約書の記載事項や作成する際に確認すべきポイントを解説した。

不動産売買契約書は、売主・買主双方が安心して売買をするために必要な書類だ。

契約を進める際には、金額や支払日だけでなく物件の状態や解約の条件などさまざまな項目に目を通し確認する必要がある。

契約内容があいまいなまま進めてしまうと、あとあと不満が出てトラブルの原因になるかもしれない。

契約書の作成は法律面での知識が必要で手続きの手間もかかるため、少しでも不安がある場合は不動産会社に相談することをおすすめする。

その際は、複数の不動産会社を手軽に探せる一括サイトを利用するのが効率的だ。

全国対応で信頼できる優良不動産を紹介してくれる、リビンマッチなどの一括査定サイトを活用してみてはいかがだろうか。

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書に関するよくある質問

＼5年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より