築40年のマンションは売れないのか？資産価値や売却するためのコツを解説

中古マンションを売るにあたって、売れる/売れないかや売買価格を決める要素の1つが「築年数」だ。

一般的には、築浅物件（新しい物件）の方が売れやすく、売買価格も高くなる。

このため、「築40年も経過した中古マンションは売れないのでは？」と心配している人も多いだろう。しかし実際のところ、築40年の中古マンションでも売れることはある。

本記事では、築40年を超える中古マンションでも売れる理由や、築40年の中古マンションを売るためのコツを解説する。

「中古マンションを売りたいけれど築40年じゃ…」と心配している人は、ぜひ参考にしてほしい。

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築40年の中古マンションでも売れる！

法律によって決められているマンションの耐用年数は47年だ。築40年の中古マンションは、いよいよ耐用年数が近づいてくるころだ。

まずは、築40年の中古マンションが売れないと思われているのはなぜかや、築古マンションの売買価格の推移を整理してみよう。

「築40年は売れない」と思われるのはなぜ？

築40年の中古マンションが世間一般的に「売れない」と思われるのは、主に以下の理由が関係している。

こうした理由から築40年の中古マンションは「売れない」と思われがちだが、これらはあくまでイメージであり、事実とは異なる場合がある。

そのため、築40年を超える中古マンションを売りたい人は、「築40年だから」という固定観念にとらわれず、物件としての価値を客観的に見極めることが大切だ。

成約率は低いが築40年でも売れる

築40年の中古マンションは、築浅物件に比べると成約率こそ低いが、売れるケースは少なくない。

実際のデータを見てみよう。以下のグラフは、東日本不動産流通機構が公表している、2023年1〜12月における築年数ごとの不動産成約率だ。

ご覧のとおり、築30年を超えると成約率はほとんど横ばいになり、11.0〜12.0％の割合で制約している。つまり、築40年の中古マンションが10戸あれば、うち1.2戸は売れていることになる。

築古マンションの売買価格の推移

次に、築古マンションの売買価格の推移を見てみよう。先ほどと同じく東日本不動産流通機構が公表している、築年数ごとの中古マンションの売買価格推移を紹介する。

中古マンションの売買価格は築0〜5年が最高値、築31〜35年が最安値となっている。意外なことに、築40年を超える中古マンションが最安値ではない。

理由は、築30年を超えると建物としての価値はほとんどなくなり、土地の価値のみが残るためだ。

このため、築古マンションを売りたいと考えている人は、「築30以降は基本的に同じ売買価格」と考えておくといいだろう。

築40年超えの中古マンションが売れる理由

ここまで、築40年の中古マンションが売れることを、成約率や売買価格の推移から説明した。それでも、「築40年の中古マンションは売れないかも」と不安を持っている人は多いだろう。

ここでは、築40年超えの中古マンションでもなぜ売れるのか、その理由を解説していく。

築浅マンションよりも売買価格が安い

築40年超えの中古マンションは築浅マンションよりも売買価格が安く、「低価格でマンションを買いたい」と考えている買主からの人気がある。

具体的にどれくらい安いのか、東日本不動産流通機構が公表しているデータをもとに築年数ごとの売買価格を比較してみよう。

	平方メートル単価
築0〜5年	112.55万円
築6〜10年	100.54万円
築11〜15年	86.99万円
築16〜20年	78.15万円
築21〜25年	69.23万円
築26〜30年	51.48万円
築31〜35年	39.94万円
築36〜40年	50.49万円
築40年〜	46.37万円

成約率の高い築6〜10年の中古マンションに対して、築40年を超える中古マンションの価格は46.1％だ。

このように、築浅物件に比べると半値以下で購入できるため、築40年超えの中古マンションを求める買主も存在する。

築浅マンションよりも固定資産税が安い

マンションの固定資産税は、物件の評価額によって変わる。また、築年数によっても物件の評価額が異なるため、築40年を超える中古マンションは築浅マンションよりも固定資産税が安い。

たとえば、物件の評価額が同じ7,000万円なら、築年数ごとの固定資産税は次のようになる。

経過年数	固定資産税
1年	182,200円
6年	256,700円
10年	237,000円
15年	212,300円
20年	187,800円
25年	165,400円
30年	145,900円
35年	130,900円
40年	125,500円
45年以上	123,600円

計算方法

このように、築40年を超える中古マンションは築浅に比べると固定資産税が6〜13万円ほど安いため、築40年を超える中古マンションを好む人もいる。

築30年を超えると値崩れしにくい

中古マンションは築30年を超えると建物の価値がほとんどなくなるため、それ以降は値崩れしにくくなるのが大きな特徴だ。前述した東日本不動産流通機構のグラフをもう一度見てみよう。

築30年を超えると、中古マンションの売買価格が横ばいになっているのがわかる。「値崩れしにくい＝資産価値が相対的に高い」と言える。

汎用的にレイアウトできる間取りが多い

40年以上前に建てられたマンションには、ダイニング・キッチンを中央に配置した3LDKの間取りが多い。

いわゆる「一般的な間取り」は汎用性が高くレイアウトしやすいため、現状の間取りをほとんど変更しなくても、リノベーションによって内装を生まれ変わらせることが可能だ。

買主からすると新築マンションとはいかないが、新居をある程度自由に設計できるため、一部の人から築古マンションが人気を集めている。

リノベーションすれば快適に住める

築40年を超える中古マンションの良いところは、買取価格が安く、浮いた費用をリノベーションに回せる点だ。

40年以上前に建てられたマンションでも、しっかりと施工された建物なら耐震基準はしっかりと満たしている。そのため、リノベーションをすれば快適・安全に暮らせる物件は多い。

中古マンションのリノベーション費用は1,000〜2,000万円が相場だ。築40年を超える中古マンションを安く買い、リノベーションを行えば予算内に収まるという買主も多いだろう。

法定耐用年数を超えても住める

マンションなどの建物には法定耐用年数が決められている。以下は、法律によって定められている建物ごとの耐用年数だ。

構造・用途	法定耐用年数
木骨モルタルの住宅	20年
金属造、主要な鉄骨の肉厚が3ｍｍ以下	19年
木造・合成樹脂造	22年
金属造、主要な鉄骨の肉厚が3〜4ｍｍ以下	27年
金属造、主要な鉄骨の肉厚が４ｍｍ超	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

マンションの場合は「鉄骨鉄筋コンクリート造」に該当するため、法定耐用年数は47年だ。

ただし、この法定耐用年数とは「減価償却を計算するために定められた耐用年数」であり、実際の耐用年数とは異なる。

実際のマンションの耐用年数（寿命）は68年と言われており、適切にメンテナンスされたマンションなら100年以上は住めると言われている。

立地の良い物件が比較的多い

40年以上前はマンション・一戸建てが今ほど乱立されていなかったため、良い立地に建てられたマンションが多い。

もちろん、その後の都市開発などによって立地条件はかなり変わっているが、「駅近」などの立地条件は基本的に変わらない。

「立地が悪く高い築浅マンション」か「立地が良く安い築古マンション」かで比較した場合、後者を選ぶ買主も少なくない。

改装済みの物件が比較的多い

築40年を超える中古マンションは、大規模修繕を終えたばかりのケースが多い。マンションにおける大規模修繕のサイクルは、一般的に12・13年だ。

そのため、新築から36年目または39年目に大規模修繕を迎える中古マンションが多く、築40年のマンションは修繕直後のケースが多い。

この理由から、築40年前後の中古マンションにメリットを感じる買主も少なくない。

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築40年のマンションを売却するためのコツ

築40年の中古マンションは築浅マンションに比べると安いが、少しでも高く売るためのコツがいくつかある。

ここではそのコツを紹介するので、中古マンションを売るときの参考にしてほしい。

リフォーム・リノベーションは行わない

「築40年の中古マンションはリフォーム・リノベーションしてから売る方が高く売れる」と考える人も多いが、実は違う。

築40年の中古マンションを購入する人の中には、「物件を安く買って浮いた費用をリフォーム・リノベーションに回したい」と考える人も多い。

そのため、基本的にはリフォーム・リノベーションは行わず売りに出す方が、高く売れる可能性がある。

また、売主がリフォーム・リノベーションを行って資産価値が高まったと考えても、結局のところ売買価格は買主の希望によって決まる。

余計な出費を抑えるためにも、リフォーム・リノベーションは行うべきではない。

汚れがあればハウスクリーニングを利用する

築40年の中古マンションは汚れが目立つ部分も多いだろう。どんなに手入れをしながら住んでも、築40年を超えるとどうしても汚れが目立ってくる。

これについては、ハウスクリーニングを利用すると良い。

中古マンションのハウスクリーニング費用は10万円ほどなので、リフォーム・リノベーションと比べて圧倒的に安い。

また、中古マンションの購入特典としてハウスクリーニングを付ければお得感が高まる。

既存住宅瑕疵保険に加入する

既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅において構造耐力上主要な部分に瑕疵（欠点）が確認されると、その補習費用や仮住まい費用などが保険金として支払われる保険商品のことだ。

築40年の中古マンションは、劣化など目に見える問題だけでなく、「目に見えない問題があるかもしれない」という不安から購入を躊躇する買主も多い。

そうした物件においては、既存住宅瑕疵保険に加入することで買主の安心感を生み出せる。

まずは不動産仲介で買主を探す

中古マンションの売り方には不動産仲介と不動産買取の2種類がある。前者は不動産会社が仲介した買主を探す売り方、後者は不動産会社が物件を直接買い取る売り方だ。

築40年の中古マンションを売る場合は、まずは不動産仲介で売主を探そう。なぜなら、不動産買取は相場よりも2〜3割減の価格を提示されるのが基本だからだ。

築40年の中古マンションとなると、想定以上に安い価格を提示されることもある。

インスペクション（住宅診断）を検討する

インスペクション（住宅診断）とは、住宅の設計・施工に詳しい専門家が住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものだ。

一般的には新築入居時やリフォーム時に行うものだが、近年では中古物件の売買時に実施する売主が増えている。

売買の対象になる中古マンションの状態について、正確な情報を理解した上で交渉ができるようになるのがメリットだ。

また、インスペクションを実施することで、物件状態について専門家からの客観的な意見を得られるため、買主も安心して購入しやすくなる。

耐震基準について買主にしっかり説明する

建物の耐震基準には「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2種類がある。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に適用されている耐震基準であり、震度6強〜7の大規模地震でも倒壊しない耐震性を目標としている。

一方、それ以前に適用されていたのが旧耐震基準であり、震度5の地震でも倒壊しない耐震性を目標としている。

築40年の中古マンションでも新耐震基準が採用されているケースが多いため、「現代の耐震基準を満たしていること」を、不動産会社からしっかり説明することが大切だ。

買主が見つけらない場合は不動産買取を利用する

不動産仲介で築40年の中古マンションを売り出しても買主が見つからない場合は、不動産買取を利用しよう。

不動産買取は不動産会社が物件を直接買い取るため、7〜30日ほどで売買契約を成立できる。

ただし、どのような物件でも買い取ってくれるわけではない。不動産会社は基本的に、「再販価値の高い物件を買いたい」と考えている。

そのため、築40年の中古マンションが売れるかどうかは、立地条件など資産価値がどれくらい高いかで決まる。

複数の不動産会社から査定を取る

築40年の中古マンションをできる限り高く売るためには、買取価格の相場を知る必要がある。そのためにも、複数の不動産会社から査定を取ろう。

査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、不動産サイトなどでは物件の種類や築年数などを入力することで、簡易査定を受けられるところが多い。

ただし、査定額はあくまで概算なので、正確な査定額を知りたいなら訪問査定を受ける必要がある。

具体的にどれくらいの不動産会社から査定を取ればいいかというと、「最低3社以上」だ。

買取価格の相場を知るにあたって、2社の査定を取るだけでは少ない。最低3社以上から査定を取り、買取価格の相場を把握しよう。

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あなたの築40年マンションは売れるのか？一括査定してみよう

自分が保有している築40年の中古マンションは売れるのか、あるいは売れないのか、すでに気になっている人も多いだろう。そこでおすすめしたいのが、「一括査定サイト」の利用だ。

一括査定サイトは、物件の種類や立地、築年数などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から簡易査定を受け取れる。

不動産会社ごとに連絡する必要はなく、訪問査定前にざっくりとした査定額・相場を知れるのでおすすめだ。

以下に、おすすめの一括査定サイトを3つ紹介するので、築40年の中古マンションを売りたい人はぜひ利用してほしい。

リビンマッチ

リビンマッチは、東証グロースに上場しているリビン・テクノロジーズが運営している不動産一括査定サイトだ。

全国約2,100社以上の不動産会社が登録しており、査定依頼・資料請求実績も豊富にある。

「初めて中古マンションを売る」という人は不安も多いだろうが、リビンマッチなら気になる疑問を相談しながら査定を進められるため、安心して不動産売買に望めるのが大きなメリットだ。

また、リビンマッチは情報入力画面がわかりやすく、質問に答えるように画面を進めていくだけで一括査定が行える。

とにかく簡単に、まずは中古マンションの相場を知りたいという人は、リビンマッチを利用しよう。

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HOME4U

HOME4Uは、NTTデータグループ株式会社が運営している一括査定サイトだ。NTTグループなので安心して利用できるのが大きな特徴である。また、累計65万件の査定実績がある。

HOME4Uのメリットは「情報量の多さ」だ。中古マンションの売買に関する情報も発信しており、中古マンションの売却に役立つコンテンツが多い。

じっくりと情報収集しながら中古マンションを売りたいという人は、HOME4Uを利用するといいだろう。

最大6社の不動産会社から一括査定を取れるため、リビンマッチを併用し、幅広い不動産会社から中古マンションの査定を取ろう。

イエウール

イエウールは、東証スタンダードに上場しているSpeeが運営している不動産一括査定サイトだ。

市区町村単位で不動産会社を絞り込んで査定依頼ができるのが、イエウールの大きな特徴である。

そのため、「中古マンション売買に強い近くの不動産会社」を見つけやすく、不動産をより高く売りたいという人におすすめだ。

ざっくりではあるが、中古マンションの相場を把握できる「査定シミュレーション機能」も提供している。

また、イエウールに登録するためには厳しい審査があるため、優良の不動産会社が集まっている。

クレームの多い不動産会社はイエウールが契約を解除しているため、信頼できる不動産会社を探したい人にもおすすめだ。

築40年の中古マンションを売るために、まずは相場を知ろう

本記事では、築40年を超える中古マンションでも売れる理由や、築40年の中古マンションを売るためのコツを解説した。

「リフォーム・リノベーションは行わない」など、意外なコツもあるので、しっかりとコツを押さえた上で中古マンションの売却に望んでほしい。

最も重要なのは複数の不動産会社から査定を取り、中古マンションの売却相場を知ることだ。

中古マンションを少しでも高く売るためにも、幅広い不動産会社から査定を取り、相場を把握した上で販売活動を始めよう。

一括査定サイトのリビンマッチであれば、複数の不動産会社から素早く査定を取れる上にサポート力も高い。

中古マンションを売りたいならまず利用すべき一括査定サイトなので、さっそく物件情報を入力し、複数の不動産会社から査定を受け取ろう。

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築40年のマンション売却に関するよくある質問

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