売れるマンションの特徴とは？高く売るための条件や対策を徹底解説！

近年、中古マンションの売買価格が都市部を中心に過去最高を記録している。そんなニュースを見聞きして、「うちもマンションを売ろうかな」と考える人は多いだろう。

しかし、売れるマンションと売れないマンションには、いくつかの違いがある。

売れるマンションでなければ売却に苦労するため、マンション売却は自分が所有しているマンションが、売れるマンションかどうかを判断することがまずは大切だ。

そこで本記事では、売れるマンションの特徴や条件、マンションが売れない原因と対策、そしてマンションを高く売るためのコツを解説する。

自分が所有しているマンションを売るべきかどうかや、いくらで売るべきかを判断するために、本記事を参考にしてみてほしい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

高く売れるマンションの条件とは？

高く売れるマンションの条件とは、以下の7つだ。

いくつかの条件に当てはまれば、そのマンションは高く売れる可能性がある。それでは、各条件を詳しく解説する。

人気のエリアにある（立地が良い）

同じようなマンションの場合、人気のエリアにあるマンションの方が売れやすいのは明白だ。

駅から徒歩10分以内、近隣に人気のスーパーやドラッグストアがある、病院が近いなど、さまざまな条件によって立地の良さが決まる。

人気のエリアにあるマンションはそれだけで人気が高く、他の条件をあまり満たせなくても、比較的高く売れる可能性がある。

ちなみに、国土交通省が公表している地価公示マップを確認すると、都道府県ごとの地価変動率をチェックできる。

築年数10年未満の築浅物件である

所有しているマンションの築年数が10年未満なら、高く売れる可能性がある。なぜなら、中古マンションで最も需要が高いのは、「築6〜10年」の物件だからだ。

以下のグラフは、東日本不動産流通機構が2022年に公表した、中古マンションの新規登録成約率だ。

見ての通り、築6〜10年の中古マンションの需要が最も高い。需要が高いということは、高く売れるだけでなく、「早く売れる」可能性もある。

高層階・角部屋など位置条件が良い

同じマンションでも、部屋の位置によって市場価値が大きく変わる。まず、高層階に行くほど中古マンションの価格は高い。

なぜなら、階数が上がるほど日当たりと景観が良くなるからだ。中古マンションでも高層階は価値が落ちにくいため、高く売れる可能性がある。

また、同じマンションでも角部屋の方が高く売れやすい。角部屋は部屋の三面が外に面しており、二面彩光または三面彩光である可能性が高い。

二面・三面彩光は日当たりがよく、一面彩光に比べると部屋の中が明るいため人気がある。こうした位置条件が揃っているマンションは高く売れる。

間取りの汎用性が高くレイアウトしやすい

高く売れるマンションは、間取りにも特徴がある。具体的には、「汎用性が高くレイアウトしやすい」間取りだ。

たとえば、デザイナーズマンションの場合は、一般的なマンションとは異なる特殊な間取りをしていることが多い。

そうしたデザイナーズマンションも一部の人に人気だが、間取りの汎用性が低く、レイアウトしにくい。そのため、ファミリー層には敬遠されがちだ。

一方で、間取りとしての汎用性が高く、自分好みに自由にレイアウトできる間取りのマンションはファミリー層からも需要がある。

つまり、世間一般的に見て「普通の間取り」の方が、実は高く売れる傾向にある。

周辺環境の治安が良い

ファミリー層向けのマンションの場合、周辺環境の治安の良さが売買価格に大きく影響する。子供がいる世帯からすれば、治安の良し悪しはマンション購入において重大な問題の1つだ。

もちろん、単身世帯でも治安の良さを重視する人は多いため、周辺環境の治安が良いマンションは高く売れやすい。

周辺環境の治安の良さについては、不動産サイトなどで紹介されているので参考にしてみてほしい。

たとえば、大東建託の「いい部屋ネット」では毎年、街の住みここちランキングを発表している。これによると、治安の良い自治体トップ10は次のとおりだ。

このような調査データをチェックしたり、インターネットで情報収集を行ったりして、マンションがある自治体の治安の良さを確認してみよう。

マンションの管理体制が整っている

マンションの管理体制の良し悪しは、マンションの売買価格に直結する要素だ。

管理体制が行き届いていないマンションは共有部分の汚れ・劣化が目立ち、マンションの価値を落としてしまう。また、防犯面でも不安感を覚えるため、売れにくいのが難点だ。

一方で、マンションの管理体制が整っていれば、「綺麗なところに住める」「安心して住める」といったポジティブな印象を与えられるため、マンションが高く売れやすい。

人気のデベロッパーが施工している

人気のデベロッパーが施工しているマンションは、高く売れる傾向がある。以下は、主な人気のマンションデベロッパーだ。

人気のデベロッパーが施工しているマンションは、建物のデザイン・外観・間取り・安全性などにおいて、高い評価を得やすい。

所有しているマンションが上記いずれかのデベロッパーなら高く売れる可能性がある。

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マンションが売れない原因と対策

高く売れるマンションの条件を知ったところで、次にマンションが売れない原因を知ろう。

いくつかの条件を満たしていても、何らかの理由によってマンションが売れないことは少なくない。ここでは7つの原因と、その対策を解説する。

エリアにおける需要が少ない

築年数が浅く、人気デベロッパーが施工したマンションでも、そのエリアにおける需要が少なければ売れにくくなる。

たとえば、都市部にあるマンションでも、通勤・通学の便が悪いと売れにくい。

とりわけ利便性の良いエリアでは、ちょっとした利便性の悪さがマイナスポイントになり、マンションが売れないケースが多々ある。

対策｜地域密着型の不動産会社に仲介してもらう

マンションが売れない原因がエリアの需要にある場合は、地域密着型の不動産会社に仲介してもらうのが得策だ。

販売価格を安易に下げるのではなく、「その地域に根ざしたビジネスを展開している不動産会社」なら、大手の不動産会社にはない販売ネットワークを持っていることがある。

また、地域密着型の不動産会社はマンションの周辺エリアに詳しいため、買主候補に対してはさまざまなローカル情報を提供できるのも大きなアドバンテージだ。

相場よりも高く売り出している

マンションの販売価格は売主が決める。不動産会社は査定価格を算出するものの、これを基準に判断するのは売主だ。

そのため、売主が「この価格で売りたい」と言えば、相場からかけ離れた価格でない限り、不動産会社はNOとは言わない。

ただし、近年は中古マンションの価格が高騰していることから、相場よりも少し高く売り出しているだけで、売れない原因になる。

もちろん、販売価格に対する利点が多ければいいのだが、「中古マンションは高く売れるから」という理由だけで、相場よりも高い販売価格を設定するのは危険だ。

対策｜不動産会社としっかり協議した上で販売価格を決める

「不動産会社の査定価格は安く見積もられている気がする」と考える人も多いだろう。

しかし、不動産会社の利益は仲介手数料なので、不動産会社にとってもマンションの販売価格は高い方が良い。そのため、まずは不動産会社の査定価格を信じよう。

その上で、不動産会社としっかり協議をしながらマンションの販売価格を決めるのが効果的な対策だ。不動産会社は不動産売買のプロなので、基本的にはプロの意見を積極的に取り入れよう。

築年数が20年を超えている

先ほど紹介した、中古マンションの新規登録成約率のグラフをもう一度見てみよう。

中古マンションの新規登録成約率（成約件数/新規登録件数）

築年数が20年を超えると（築21年以上）、マンションの需要が著しく下がっているのがわかる。

そのため、築20年を超えているマンションは、築20年以下のマンションに比べて売れにくい。

対策｜インスペクションなどで買主の不安を解消する

築年数の長いマンションが売れにくいのは、「建物が古いから」という理由だけではない。

築年数に応じて劣化が進み、目に見えない問題があるかもしれないと不安に陥る買主が多いからだ。

そこで、マンションのインスペクション（住宅診断）を実施したり、既存住宅瑕疵保険に加入したり、買主の不安を解消するための対策を取ろう。

インスペクションでは物件に問題がないか診断でき、費用は5〜10万円ほどだ。

既存住宅瑕疵保険は、中古住宅において構造耐力上主要な部分に瑕疵（欠点）が確認されると、その補習費用や仮住まい費用などが保険金として支払われる。

このように、物件自体に魅力のあるマンションなら、築年数が長くても買主の不安を解消することで売れやすくなる。

築浅物件だが建物の劣化が目立つ

築浅物件ではあるが、築年数に対して建物の劣化や汚れが目立つマンションは売れにくい。マンションなどの物件は、立地や構造によって劣化のしやすさが大きく異なる。

たとえば、海に近い立地では潮風によってコンクリートの劣化が早く進むとされている。

あるいは、マンションの一部がコンクリート打ちっぱなしになっている構造だと、コンクリート部分から劣化が進むケースがある。

こうしたマンションは築年数に対して劣化が進みやすいため、売れにくい傾向にある。

対策｜サポート力の高い不動産会社に仲介を依頼する

不動産仲介のサポート力は、不動産会社によって異なる。

サポート力の高い不動産会社は仲介手数料が比較的高いが、売りたいマンションの欠点を理解し、売れるマンションにするためのノウハウを持っている。

そのため、劣化が原因で売れないマンションの場合は、サポート力の高い不動産会社に仲介を依頼し、不動産会社のアドバイスを受けながら販売活動を続けていこう。

物件の魅力をアピールできていない

魅力的なマンションだとしても、その物件の魅力をアピールできなければ売れにくい。

たとえば、同じマンション・同じ階にある部屋でも、不動産売買サイトに掲載している写真の数や撮り方、広告の出稿有無などによって、一方の部屋の方が売れやすいケースは多々ある。

そのため、価値の高いマンションでもあぐらをかくのではなく、物件の魅力を十分にアピールすることが大切だ。

対策｜マンションの売買に特化した不動産会社を選ぶ

マンションの売買に特化した不動産会社なら、物件の魅力をどのようにアピールすればいいかを熟知している。

広告出稿などプラスアルファの提案もしてくれるので、物件の魅力を十分にアピールしながら、早期売買を目指せる。

また、不動産会社の担当者によっても専門分野が異なるので、担当者の専門を尋ね、マンション売買に強い担当者を選ぶようにしよう。

内覧対応がうまくいっていない

マンション売買において内覧対応は、買主に物件の魅力をアピールする大きなチャンスだ。しかし、肝心の内覧対応がうまくいっていないマンションは、売れないことが多い。

内覧対応をうまくいかせるためには、買主に対して「ここに住む具体的なイメージを見せること」が大切だ。

対策｜不動産会社のアドバイスのもと内覧対策を行う

マンション売買における内覧対策には、次のようなものがある。

この他にもさまざまな内覧対策があるので、不動産会社のアドバイスのもと内覧対策を行おう。

建物のランニングコストが高い

管理費や修繕積立金が相場よりも高いマンションは、売れにくい傾向にある。建物のランニングコストは、マンション購入を希望している人からすれば、重要な経済問題だ。

ちなみに、国土交通省の「令和５年度マンション総合調査結果報告書」によれば、マンションの管理費平均は「11,503 円」、修繕積立金平均は「13,378 円」だ。

対策｜ランニングコストの高い理由を説明し特典を用意する

建物のランニングコストが高いのには、「セキュリティが充実している」「管理体制が整っている」などの理由がある。

そのため、ランニングコストが高い理由を不動産会社の担当者から、しっかりと説明してもらうことが大切だ。

その上で、「今なら管理費・修繕積立金1年分を値引きします」といった特典があると、買主にとって魅力的な物件に映るだろう。

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中古マンションが高く売れるタイミングはいつ？

中古マンションが高く売れるタイミングは以下の通りだ。

マンションを少しでも高く売るためには、これらのタイミングを見極める必要がある。それでは、各タイミングを解説する。

築年数が25年になるまでに売る

前述のように、中古マンションは築年数が26年以上になると、需要（新規登録成約率）が大きく下がる。

そのため、築年数が25年になるまでに売ることで、販売価格を維持できる可能性がある。

ただし、中古マンションとして最も需要があるのは「築6〜10年」なので、できる限り早く売るほうが高く売れやすい。

2・3・9月が不動産売買の需要期

年間のうち、不動産売買の需要が高くなるのは2・3・9月だ。2・3月は新生活スタート直前となり、マンション購入を検討する人が多くなる。

9月は会社の異動・転勤の多い時期であり、8月のお盆過ぎから9月末にかけて、不動産売買の需要が高まっていく。

2・3月と9月、どちらの需要が高いかといえば前者だ。そのため、可能なら2・3月に向けたマンション売買の準備を進めよう。

インフレ時は価格が上がりやすい

社会情勢がインフレ（物価が上がる）に傾いていると、マンションなどの不動産の需要が上がる。

とりわけ、物価上昇に対して賃金水準が上がらない「悪いインフレ」では、社会に対する不安から不動産を買いに走る人が多くなる。

本記事を作成している2025年3月時点では、世界的なインフレが起きているため、マンション売買として好機だと言える。

その他の社会情勢の影響にも注目

感染症拡大や関税の上昇など、マンションの売買価格に影響を与える要素は多い。

そのため、インフレ以外の社会情勢にもしっかりと目を向けて、マンションの価格が上がるタイミングを見極めよう。

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マンションを高く売るためのコツ

それでは最後に、マンションを高く売るためのコツを解説する。ここで解説するコツを押さえて、納得のいくマンション売買を目指してほしい。

マンションを高く売る3つのコツ

マンションを高く売るコツは以下の3つだ。

それぞれ詳しく見ていこう。

まずは中古マンションの相場を知る

マンションをできる限り高く売るためには、まず中古マンションの相場を知る必要がある。相場を知らなければ、自分のマンションの査定額が高いか安いかもわからない。

また、相場からかけ離れた売買価格を設定しないためにも、中古マンションの相場をしっかりと把握しておこう。

値引き交渉を前提として販売価格を決める

マンションの売買価格は、買主の値引き交渉に応じることを前提として決めよう。具体的には売買価格の即決ラインを決めておき、それよりも1割ほど高い売買価格を設定しておく。

そうすれば、買主の値引き交渉に快く応じられ、売主・買主の双方にとって納得のいく売買になるケースが多い。

不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトとは、最大6社の不動産会社からマンションの査定を同時に取れるサービスだ。

中古マンションの相場を知ったり、売買価格を決定したり、さまざまなシーンで不動産一括査定サイトが活躍する。利用は無料なので、マンション売買の際はぜひ利用してほしい。

おすすめの不動産一括査定サイト3選

以下に、おすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介する。各サイトを有効活用して、高く売れるマンション売買を実現しよう。

おすすめ1｜リビンマッチ

リビンマッチは、2,100社以上の不動産会社が登録している不動産一括査定サイトだ。最短45秒で査定依頼ができ、最大6社の不動産会社から同時に査定を取れる。

売れるマンションであっても、不動産会社によって査定価格は異なる。そのため、まずはリビンマッチで複数の不動産会社から査定を取り、売却予定マンションの査定相場を把握しておこう。

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おすすめ2｜HOME4U

HOME4Uは、2,500社以上の不動産会社が登録している不動産一括査定サイトだ。

NTTデータグループが運営しているため利用にあたって安心感があり、累計65万件の査定実績がある信頼性の高いサイトだ。

また、HOME4Uはマンション売買についての情報も豊富に掲載されている。

そのため、まずはじっくり情報収集しながら、状況に応じてマンションの売却方法を検討したい人におすすめだ。

おすすめ3｜イエウール

イエウールは、2,600社以上の不動産会社が登録している、国内最大級の不動産一括査定サイトだ。

査定対応エリアが広いため、「地方のマンションを売りたい」という人にも適している。

ざっくりではあるが、マンションの売買価格を把握できる査定シミュレーション機能もおすすめだ。

査定前にマンションの売買価格を把握し、その上で不動産会社と交渉したい人はイエウールを利用しよう。

コツを押さえてマンションを高く売ろう

本記事では、売れるマンションの特徴/条件や、マンションが売れない原因と対策、そしてマンションを高く売るためのコツを解説した。以下にその内容をまとめる。

マンションを高く売りたい人は、まずは不動産一括査定サイトを利用し、マンションの相場把握を行おう。

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