不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限額や計算方法を徹底解説

不動産仲介によって不動産が売れると、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払うことになる。

不動産売買において、仲介手数料は最もコストのかかる部分なので、「手数料はいくらか？安くできるのか？」などが気になる人も多いだろう。

そこで本記事では、不動産売買にかかる仲介手数料について解説する。

手数料の上限額や計算方法、注意点、その他にかかる費用なども解説するので、不動産売買を検討している人はぜひ参考にしてほしい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買にかかる仲介手数料とは

土地やマンション、戸建て住宅などの不動産売買では、不動産会社の仲介によって売買するのが基本だ。

不動産会社と契約を結び、不動産が売れたときに仲介手数料を支払うことになる。

では、「仲介手数料」とはそもそも何なのか？ここでは不動産売買にかかる仲介手数料の基本を整理しよう。

仲介手数料とは不動産会社の営業活動に対する報酬

不動産売買にかかる仲介手数料とは、不動産会社が不動産を売るために行った営業活動に対する「報酬」のことだ。

不動産会社は依頼された不動産を売るために、さまざまな営業活動を行っている。

不動産サイトに情報を登録したり、インターネット上で広告を出したり、物件の内覧に立ち会ったり、営業活動は多岐にわたる。

こうした営業活動の結果として不動産が売れるため、不動産会社は仲介手数料を報酬として受け取っている。

また、不動産売買契約書の作成や契約条件の調整など、事務手続きにかかる代行費用も仲介手数料に含まれている。

土地と建物は分けずに仲介手数料を計算する

土地付き建物を売却する場合、不動産価格を土地と建物に分けて仲介手数料を計算するのか？気になっている人も多いだろう。

なぜなら、合計手数料で仲介手数料を計算するよりも、土地と建物に分けて仲介手数料を計算する方が金額が高くなるためだ。

しかし安心してほしい。不動産売買契約書においては、土地付き建物でも合計金額を記載するのが基本であり、この合計金額に対して仲介手数料が発生する。

そのため、土地と建物は分けずに仲介手数料を計算することになる。

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不動産売買の仲介手数料の相場は？

不動産売買にかかる仲介手数料がどういったものかを理解したところで、仲介手数料の相場を解説する。まずは、法律によって定められている、不動産売買の仲介手数料を知ろう。

仲介手数料の上限は法律で決まっている

不動産売買の仲介手数料の上限は、「宅地建物取引業法」によって次のように定められている。

法律による不動産仲介手数料の上限

売却価格	仲介手数料の上限
売却価格が200万円以下の部分	売却価格の5％
売却価格の200万円超から400万円以下の部分	売却価格の4％＋2万円
売却価格の400万円を超えた部分	売却価格の3％＋6万円

たとえば仲介手数料を上限で計算すると、不動産を5,000万円で売却した場合の仲介手数料は「171万6,000円（税込）」になる。

仲介手数料の上限を簡易的に計算する方法

仲介手数料を簡易的に計算する方法が、「速算法」と呼ばれる計算式だ。

仲介手数料の相場を知り、売買を依頼すべき不動産会社を判断するためにも、この速算法を知っておくと良い。計算式は以下のとおりだ。

この計算式に従って、不動産仲介手数料の上限を売買価格ごとに算出すると、次のようになる。

売却価格	仲介手数料の上限
800万円以下	33万円
801万円	33万330円
1,000万円	39万6,000円
1,500万円	56万1,000円
2,000万円	72万6,000円
2,500万円	89万1,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
10,000万円	336万6,000円

実際の仲介手数料は不動産会社ごとに異なる

ここまで不動産売買における仲介手数料の上限を紹介したが、実際の仲介手数料は不動産会社ごとに異なる。

たとえば、「両手仲介」を行っている不動産会社は、仲介手数料を相場よりも低く設定していることがある。

両手仲介では、売主と買主のそれぞれに個別の不動産会社が付く「片手仲介」とは異なり、受け取れる仲介手数料の金額が大きい。

そのため、両手仲介を行っている不動産会社は、片手仲介よりも低めの仲介手数料を設定していることがある。

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不動産売買の仲介手数料に関する注意点

ここまで、不動産売買における仲介手数料の基本と計算方法を解説した。しかし、仲介手数料に対する知識としてはまだ不十分なので、ここでは仲介手数料に関する注意点を紹介する。

不動産会社によって支払いのタイミングが異なる

不動産売買の仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なる。

一般的には、「不動産の売買契約が成立した時点」と、「物件の引渡し完了後」の2回だ。各回において仲介手数料を半分ずつ支払う。

ただし、仲介手数料を支払うタイミングについては、法的なルールが存在しない。

そのため、不動産会社によっては「不動産の売買契約が成立した時点」または「物件の引渡し完了後」のどちらかで、一括で支払うケースもある。

支払いのタイミングによっては、不動産売却益が入る前に仲介手数料を支払わなければいけない。

不動産売買の仲介手数料は数百万円になることが珍しくなく、高額な現金を用意する必要があるため、支払いのタイミングは不動産会社の担当者にしっかりと確認しておこう。

仲介手数料の値引き交渉はしない方がいい？

5,000万円で売れる不動産なら、仲介手数料は「171万6,000円」かかる（上限）。

非常に高額なコストなので、これを削減したいと考えるのは当然だろう。しかし、仲介手数料の値引きは基本的に行わない方がいい。

なぜなら、仲介手数料とは不動産会社にとっての収益源であり、値引き交渉は不動産会社の営業活動に対するモチベーションにも影響するためだ。

不動産仲介は成果報酬なので、営業活動に対するモチベーションを下げてしまうと、不動産の売れる/売れないの問題に直結する。

「プロだからしっかり対応してほしい」と考えるかもしれないが、想定よりも下がった報酬を前に、モチベーションが下がるのは当然の心理だ。

そのため、売主と不動産会社の双方にとって気持ちの良い取引にするためには、仲介手数料の値引き交渉は基本的に行わない方が良い。

ただし、複数の不動産会社の仲介手数料を比較した上で、相場よりも高い利率を設定している不動産会社に対して、値引き交渉をしてみてもいいだろう。

基本の仲介手数料よりも高くなることがある

不動産売買の仲介手数料は法律によって上限が決められている。不動産会社は、これを超えて仲介手数料を受け取ることはできない。

ただし、以下のようなケースでは別途費用を請求することが認められている。

これらは「特別に依頼した広告」と呼ばれる費用であり、不動産会社は仲介手数料とは別途、これらの費用を請求することができる。

「特別に依頼した広告」が発生すると基本の仲介手数料よりも高くなるので、不動産会社と確認を進めながら不動産を売却しよう。

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仲介手数料以外で不動産売却時にかかる費用

不動産売買では、仲介手数料以外にかかる費用がいくつかある。これらの費用も合計したものが、不動産売買における総合コストとなる。

ここでは、仲介手数料以外で不動産売却時にかかる費用を解説する。

不動産売却の翌年に支払う「譲渡所得税」

譲渡所得税とは、不動産売買によって生じた利益に対して課される税金のことだ。

譲渡所得の計算式：売却価格 −（取得費用＋売却費用）

この計算で算出した譲渡所得に対して、以下のとおりに税率をかけることで譲渡所得税を計算できる。

所有期間	短期	長期
	5年以下	5年超	10年超所有軽減税率の特例
居住用	39.63％ （所得税 30.63％・住民税 9％）	20.315％ （所得税 15.315％・住民税 5％）	①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％（所得税 10.21％・住民税 4％） ② 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％（所得税 15.315％・住民税 5％）
非居住用	39.63％ （所得税 30.63％・住民税 9％）	20.315％ （所得税 15.315％・住民税 5％）

譲渡所得税の発生・支払いのタイミングは、不動産を売却した翌年の確定申告時期だ（一般的に2月16日から3月15日まで）。

不動産売買契約書に対し支払う「印紙税」

印紙税とは、不動産売買において作成した契約書に貼る印紙代のことだ。不動産売買においては、売却金額に応じて以下の印紙税がかかる。

動産売却価格	本則税率	軽減税率
1万円以下のもの	非課税	非課税
1万円を超え10万円以下のもの	200円	200円
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの	10,000円	5,000円
1千万円を超え５千万円以下のもの	20,000円	10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下のもの	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下のもの	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下のもの	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

ちなみに、電子的に作成された不動産売買契約書であれば印紙を貼る必要がないため、印紙税が発生しない。

不動産売買契約書の作成は不動産会社ごとに対応が異なるため、事前に確認しておこう。

不動産の抵当権抹消で生じる「登記費用」

不動産売買において住宅ローンが残っていると、金融機関の抵当権（金融機関が不動産を担保できる権利）を登記簿から抹消しなければいけない。

抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが基本であり、司法書士によって5,000〜20,000円ほどの費用かかる。

個人で行えば2,000円ほどで行えるが、複雑な手続きなので司法書士に依頼することをおすすめする。

住宅ローン一括返済で生じる「返済手数料」

不動産売買において住宅ローンが残っていると、不動産を売るときに残債を一括返済する必要がある。この一括返済で生じるのが返済手数料だ。

一括返済の手数料は1〜3万円ほどであり、金融機関によって異なる。返済手数料が発生するタイミングは、住宅ローンの残債を一括返済するときだ。

その他必要に応じて生じる「諸費用」

不動産売却では、状況などに応じて以下のような諸費用がかかる。

近年ではドライバー不足など諸問題により、引越し費用が高騰している。不動産を売却し新居に引っ越す人は、引越し費用なども不動産売買にかかるコストとして計算しておこう。

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不動産の仲介手数料が比較できる！おすすめのサイト3選

不動産売買における仲介手数料を知るためには、まずは不動産の査定価格を知る必要がある。また、不動産会社ごとに仲介手数料の利率が異なるため、これも広く情報収集したいところだ。

そこでおすすめするのが、一括査定サイトの利用である。一括査定サイトは最大6社の不動産会社から、同時に査定を受け取れる。

仲介手数料も把握できるので、不動産売買を検討している人は、一括査定サイトを利用しよう。以下に、おすすめサイトを3つ紹介する。

リビンマッチ

リビンマッチは、不動産テックを中心事業とする、リビン・テクノロジーズが運営している不動産一括査定サイトだ。

リビンマッチはサービス面の評価が高く、担当者による丁寧なヒアリングなどにより、不動産売買に関する不安を解消しながら査定を進められる。

また、不動産一括査定サイトの特徴として「地域密着型の不動産会社」が多く登録されている。

不動産を売りたいと考える人の中には、「地域の相場・事情をよく知っている不動産会社に任せたい」という人も多いだろう。

リビンマッチなら、複数の不動産会社から同時に査定を取りながら、地域密着型の不動産会社を選びやすいのも大きなメリットだ。

不動産売買で不動産を売りたいと考えたら、まずはリビンマッチで最大6社の不動産会社から査定を取ろう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U

HOME4Uは、NTTデータグループが運営している国内最大級の不動産一括査定サイトだ。

累計65万件以上の査定実績があり、NTTブランドで安心感を持って利用できるのが特徴である。

不動産一括査定サイトの多くはオンラインで完結するが、HOME4Uは電話相談窓口を設けている。

不動産売買についてオペレーターに直接相談できるため、「不動産売買について相談できる人がいない」という人におすすめだ。

また、公式サイトでは不動産売買についての情報量が多い。

さまざまなコンテンツを参考にしながら不動産売買を進められるため、「情報収集しながら不動産を売りたい」という人にもおすすめの不動産一括査定サイトだ。

イエウール

イエウールは、戸建てやマンションだけでなく、事業用不動産の査定も依頼できる不動産一括査定サイトだ。

そのため、「一括査定したいが事業用不動産だ」という人も利用を検討してほしい。

また、提携している不動産会社は2,600社と多い。登録されている不動産会社はすべて、イエウールの厳しい審査を受けているため、安心して利用できるのも大きな特徴だ。

最大6社から一括査定を取れるため、リビンマッチやHOME4Uと併用して、幅広い不動産会社から売却予定の不動産から査定を受け取ろう。

一括サイトを使って不動産売買の仲介手数料を抑えよう

本記事では、不動産売買にかかる仲介手数料について解説した。

不動産売買ではさまざまなコストがかかるが、仲介手数料は最もコストのかかる部分だ。とはいえ、不動産をできる限り早く・高く売るための必要経費だ。

仲介手数料を抑えたいなら、複数の不動産会社を比較し、仲介手数料率の低い不動産会社を選ぶようにしよう。

不動産会社からの査定取り、仲介手数料の把握を効率的に行うためにも、一括査定サイトを利用してほしい。

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不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問

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