離婚時に住宅ローンが残った家はどうすべき？売却・住み続けるときの対処法を解説

離婚時に持ち家に住宅ローンの残債がある場合、その家やローンをどのように扱うべきかは悩ましい問題だ。

実際、自宅を売却すべきか離婚後も住み続けるべきか判断できず、困っている方も多いだろう。

そこで、本記事では離婚時に住宅ローンの残債がある場合にどのように対処すべきかについて詳しく解説する。

この記事を読めば、離婚時の住宅ローンに関する全体像を把握して持ち家をどうするべきか判断できるようになるので、ぜひ参考にしてほしい。

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離婚時に住宅ローンが残っている場合にまず確認すべきこと

離婚時に住宅ローンが残っている場合、そもそも何を確認したらいいのかわからないという方もいるだろう。

本章では、離婚時に住宅ローンが残っている状況で優先的に確認すべき3つの事項について解説する。

これらの内容を把握しておくことで離婚時の財産分与や返済方法を検討でき、事前にトラブルを回避可能だ。

具体的な確認事項について、以下で順番に見ていこう。

不動産の名義・価格

まずは、不動産の名義が夫婦いずれかの単独名義または共有名義になっているかについて確認する必要がある。

なぜなら、不動産の名義は売却するか住み続けるかなどの判断材料となるからだ。

例えば、夫の不動産の名義が夫の単独名義である場合、形式上は夫の所有物となる。

一方で、共有名義であれば売却時に両者の合意が必要だ。

単独名義（夫、妻いずれか）の場合	共有名義の場合
形式上は夫（妻）の所有物となる 妻（夫）にも財産分与の権利が発生	夫と妻、両者の所有物となる 売却時には両者の合意が必要

また、住宅ローンが残っている不動産の当該時点の価格についても、調査しておくと良い。

不動産の名義や価格は売却するか住み続けるかの判断材料になるため、ぜひ押さえておこう。

ローンの契約内容

離婚時に住宅ローンが残っている場合、ローンの契約内容の確認も忘れてはならない。

その理由は、住宅ローンの名義人になっている方は離婚後も契約上、ローンの返済義務が残るからだ。

例えば、離婚協議でローン負担を夫婦で折半すると決めたとしても、金融機関との契約内容が変わるわけではないため注意してほしい。

また、近年では共働き夫婦が多いことも影響し夫婦でローンを組む「ペアローン」の場合も増えており、本ケースではどちらも債務者となる。

後になって「約束と違う」と揉めることのないよう、正確な契約内容を関連書類や金融機関へ問い合わせにより確認しておこう。

ローンの残債額

ローンの残債額についても、どこまで支払いが終わっているのかや完済までいくら返す必要があるのかなどについて確認すべきといえる。

なぜなら、家を売却する場合はローンの残債額と不動産価値によって売却価格が変わるからだ。

ローンの残債額は、金融機関から発行される返済予定表により内容を確認できる。

金融機関の窓口や電話でも問い合わせできるため、必要に応じて確認しておこう。

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離婚時に住宅ローンが残っている家はどうする？

離婚時に住宅ローンの残債がある家の場合、今後の対応としてどのような選択肢があるのかわからず困っている方もいるだろう。

離婚時に住宅ローンが残っている家に関する対応方法は、次の2つだ。

これらの対応方法を知っておくことで、住宅ローンが残っている家をどのように扱うのか夫婦で効率的に議論できる。

それぞれの内容の詳細について、以下で順番に見ていこう。

夫婦のどちらかが家に住み続ける

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、どちらかが家に住み続けるという選択肢がある。

夫婦のどちらか一方が家に住み続けるケースとしては、住宅ローンの名義人が住み続ける場合と名義人ではない方が住み続ける場合の2ケースが想定される。

名義人が誰かを特定し、連帯保証や共有名義の有無などを確認したうえでどのような方針とするか確定させよう。

家を売却する

離婚時に住宅ローンが残っているなら、家を売却するのも一つの方法だ。

家を売却するケースでは、不動産の売却額と住宅ローンの残債額の差によって対応方法が異なる。

例えば、住宅ローンの残債よりも不動産の売却額のほうが大きいアンダーローンの場合は、手続きなどをスムーズに進めやすい。

一方、不動産の売却額よりも住宅ローンの残債が大きいオーバーローンでは、預貯金などで完済するか任意売却するかの判断が必要だ。

このように家を売却する選択肢もあるため、不動産の価格や住宅ローンの残債額は確実に確認しておこう。

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離婚後に住宅ローンが残る家に住み続ける場合

離婚後に住宅ローンが残る家に夫婦のどちらかが住み続ける場合、確認すべき内容や必要な手続きを把握できていない方もいるだろう。

本章では住宅ローンの債務者が夫である場合を仮定して解説する。

債務者の夫が住み続けるケースか債務者ではない妻が住み続けるケースのいずれかが想定されるため、状況に応じた適切な対応を理解しておくべきだ。

それぞれのパターンの詳細について、以下で順番に見ていこう。

夫が住み続ける場合

住宅ローンの債務者である夫が家に住み続ける場合、手続き上の問題は基本的に発生しない。

なぜなら、離婚後も夫が住宅ローンを返済することになり、住宅ローンの観点では離婚前と変わっていないためだ。

よって、家の名義も住宅ローンの名義も夫である場合、夫がそのまま家に住み続けるのが効率的といえる。

ただし、夫が返済に行き詰まった場合には、競売となり双方に不利益になるなど妻にも影響が及ぶ可能性があることに注意してほしい。

住宅ローンの債務者である夫が家に住み続けるケースでも、無理のない返済計画であるかをよく確認しておこう。

妻が住み続ける場合

住宅ローンの債務者ではない妻が家に住み続ける場合は、名義人の夫と妻の双方にリスクや不安定要素が生じるため適切な対策をとる必要がある。

なぜなら、夫の立場からすると名義人として金融機関への返済義務が残り、実際には住んでいない家のローンを負担し続けることになるからだ。

名義人自身が住んでいない事実が発覚すると、金融機関から残債を一括請求されるリスクがあることに注意してほしい。

一方で、住み続ける妻からすると自分の名義ではない家に住むことになるため、住宅ローンの支払いが滞納された場合に抵当権が行使され強制退去のリスクが発生する。

これらの対策として、ローンを一括返済したうえで新たに妻名義の住宅ローンを組み直す方法がある。

債務者の変更が難しい場合は、名義は夫のままにして妻が実質的に支払う形も可能だ。

ただし、その場合も名義が夫のままであるため、支払いが滞ると一括返済請求や競売などのリスクが残る点に留意しよう。

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離婚時に住宅ローンが残る家を売却する場合

離婚後に住宅ローンが残る家を売却したいものの、売却方法などの詳細がわからず困っている方もいるだろう。

そこで、本章では不動産の売却方法やケース別の売却可否と注意点について解説する。

これらの内容を知ることで、不動産の売却に関する全体像を把握可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

売却する方法は2種類

不動産の売却を行う場合、仲介と買取の2種類がある。

仲介と買取の違いは以下のとおりだ。

不動産売却の種類	内容
仲介	不動産会社に家の売却を依頼し買主を募集してもらう方法
買取	不動産会社に家を買い取ってもらう方法

仲介は高値で売れる可能性がある反面、買い手を探すのに時間がかかる。

買取は早く現金化できる一方で、売却価格が低くなるのが特徴だ。

例えば、早急に資金が必要な場合は買収を選び、時間に余裕があってより高く売りたい場合は仲介を利用すると良い。

売却時期・希望の売却価格・夫婦の事情などを考慮し、どちらの方法がより適しているか判断するようにしよう。

ケース別の売却可否と注意点

不動産を売却する場合、ケース別に売却可否と注意点を押さえる必要がある。

ケース別の売却可否と注意点に関する一覧比較表は、以下のとおりだ。

ケース	売却可否	注意点
単独契約	名義人の判断で売却可能 ・アンダーローン：問題なし ・オーバーローン：残債処理後	・財産分与の合意が必要 ・非名義人の居住権の問題
連帯保証	名義人の意思で売却可能 ・アンダーローン：問題なし ・オーバーローン：残債処理後	・債務者が住宅ローンの支払いを滞った場合、連帯保証人の返済の肩代わりが必要
連帯債務	両者の合意が必要 ・アンダーローン：売却可能 ・オーバーローン：売却不可	・連帯債務者は、債務を全額負担する可能性がある ・金融機関の承諾が必要
ペアローン	両者の合意と調整が必要 ・アンダーローン：調整可能 ・オーバーローン：売却不可	・互いの連帯保証関係を解消 ・お互いのローン返済計画の調整が必要 ・住宅の共有持分の清算

これらの内容を知ることで契約内容やオーバーローン・アンダーローンそれぞれに適した対応策がわかり、売却に踏み切る前にやるべきことが把握できる。

それぞれのケースの詳細について、以下で順番に見ていこう。

単独契約

単独契約とは、夫または妻どちらか一人が住宅ローンの名義人となる契約形態だ。

法律上は配偶者の同意がなくても、名義人の意思で売却手続きを進めることができる。

例えば、夫が住宅ローンの名義人の場合は離婚時に家の売却の決定権があるのが夫のみのため、妻への確認なしで手続きが可能だ。

よって、単独契約の場合は名義人の意思決定で売却可能なことを踏まえ、非名義人の居住権や財産分与について離婚協議で明確にしておくと良いだろう。

連帯保証

連帯保証とは、夫婦いずれか一方がローン名義人（債務者）、もう一方が連帯保証人となる契約形態だ。

連帯保証の場合は債務者の意思で売却可能で、オーバーローンでは住宅ローンが完済まで売却できず債務者には完済までの支払い義務・連帯保証人には責務が続く。

例えば、夫が債務者で妻が連帯保証人の場合、夫が3ヶ月ローンの支払いを滞納すると金融機関は妻へ支払いを求めることができる。

仮に債務者の支払いが滞り返済不能になると連帯保証人が返済の義務を負うため、離婚後も金銭的な繋がりや不安が残る可能性が高い。

よって、連帯保証人を外す手続きや借り換えなどを検討し、離婚後の金銭的リスクを排除することが重要だ。

連帯債務

連帯責務とは、夫婦が共同で一つのローンを組み、両者平等に返済義務を負う契約形式だ。

アンダーローンであれば両者の合意のもと家を売却できるものの、オーバーローンの場合は残債処理が複雑となっている。

どちらか一方が返済不能になってももう一方が全額の返済義務を負うため、離婚後も強い金銭的なリスクが残るのが特徴だ。

例えば、離婚後に元夫が自己破産した場合でも、元妻は住宅ローンを全額返済する責任を負う。

金融機関の承諾なしに債務関係を解消できないため、可能な限り借り換えや完済を目指すのがおすすめだ。

ペアローンの場合

ペアローンは、夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを組み、互いの連帯保証人になる仕組みの契約形態だ。

アンダーローンの場合は両者の合意のもと家を売却できる一方で、オーバーローンの場合は離婚時の調整が複雑という特徴がある。

例えば、夫が住宅価格の60%・妻が40%のローンを組んでいる場合、売却時にはそれぞれのローン残高と持分比率に応じた調整が必要だ。

よって、売却には互いの連帯保証関係の解消手続きを行い、両方のローンに関する金融機関との個別交渉が必要なことを理解しておこう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

離婚時に住宅ローンが残った家がある場合は、まず不動産価格を調べよう

離婚時に家の住宅ローンが残っている場合、売却時のポイントや効率的な流れを把握しておきたいという方もいるだろう。

本章では、以下のような不動産一括査定を活用して不動産価格を調べる方法などを解説する。

これらの内容を把握しておくことで、住宅ローンが残った家の売却をスムーズに行うことが可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

売却時の重要なポイント

売却時の重要なポイントは、家の買取査定をするうえで1社ではなく複数の査定会社に依頼をすることだ。

査定会社によっては不動産価格に数百万円の差が生まれることもあり、損をしないためも複数社へ査定することが望ましい。

例えば、同じ家に対する査定額が以下のように最大400万円もの差が出ることがあり、離婚時の財産分与において、この差額は非常に大きな影響を与える。

買取査定会社	買取価格
A社	2,800万円
B社	3,200万円
C社	3,000万円

実際に、都心の一戸建てでは不動産会社によって1,000万円以上の査定差が生じるケースも珍しくない。

離婚時に家を売却する際は、複数社へ査定依頼をして各社から提示された売却額の比較や売却実績・信頼性も考慮のうえ売却先を選択しよう。

不動産一括査定サイトの活用

離婚時のように迅速かつ正確な不動産査定が必要な場合、無料で利用できる不動産一括査定サイトの活用が効果的だ。

一括査定サイトを使えば一度の情報入力で複数の不動産会社から査定結果を取得でき、それぞれに個別連絡する手間が省けるため、時間と労力を大幅に節約できる。

通常だと自分で3〜5社の不動産会社を調べて連絡し、各担当者と同じやり取りが発生する。

しかし、一括査定サイトでは自分の代わりに複数不動産会社を調べ、適正価格を提示してくれるのだ。

離婚時は住宅以外に必要な手続きや取り決めも多く、精神的な負担も大きい。

だからこそ、不動産一括査定サイトを活用し、相場感を把握した状態でスムーズに売却の手続きを進めていこう。

おすすめの不動産一括査定サイト3選

不動産一括査定サイトをいざ調べようとしても、どのサイトを利用すればいいか迷う方もいるだろう。

本章では、実績と評価が高い以下のおすすめ一括査定サイトについて詳しく解説する。

これらは無料で活用できるうえに、運営年数や登録者数の多さから信頼性が高い。

それぞれの一括査定サイトについて、以下で順番に見ていこう。

リビンマッチ｜全国対応かつ地方でも地場の強い不動産会社の取り扱いあり

リビンマッチは、東証グロース市場上場企業が運営する約20年の実績を持つ老舗の不動産一括査定サイトだ。

全国に対応しており、地方の地場に強い不動産会社も多数取り扱う。

加盟社数2,100社以上の国内最大級のネットワークがあり、売却だけではなく買取・賃貸なども対応しておりサービスの種類が豊富だ。

さらに、プライバシーマーク取得で個人情報保護の信頼性も高く、「不動産査定サイト認知度」「使ってみたい不動産査定サイト」でNo.1の評価も受けている。

豊富な物件種別の対応と、地場に強い不動産会社の取り扱いが最大の魅力だ。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜売却査定数65万件の実績あり

HOME4Uは、NTTデータグループが運営する23年以上の運営歴を持つ一括査定サイトだ。

売却査定数65万件という豊富な実績があり、2,500社もの提携不動産会社を持っているため、大手企業運営の安心感と利用のしやすさを重視する人に適している。

離婚時など時間に余裕がない状況で素早く複数の査定結果を得たい場合、1分程度で入力が完了し最大6社から効率的に査定結果の比較が可能だ。

よって、HOME4Uは使いやすさと大手企業グループ運営の安心感が魅力といえる。

イエウール｜利用者数は月間3.3万人を突破

イエウールは、提携不動産会社数2,600社以上、月間利用者数3.3万人以上という圧倒的な実績を持つ人気の一括査定サイトだ。

不動産取引の知識が少ない方でも物件の種類や住所など画面上の選択肢から選ぶだけで簡単に査定依頼ができ、安心して利用しやすい。

利用者数や使いやすさを重視する場合、イエウールの利用を検討しよう。

離婚時の住宅ローンは情報収集のうえ適切な判断を！

本記事では、離婚時に住宅ローンの残債がある場合にどのように対処すべきかなどについて解説した。

離婚時に住宅ローンが残った家がある場合、夫婦のどちらかが住み続けるか売却するかという選択肢がある。

これらの判断をするにあたっては、以下の3項目をまず確認するのがおすすめだ。

また、不動産の売却価格を調べる際は一括査定サイトで価格を把握し、夫婦いずれかが住み続けるなら住宅ローンの名義変更を金融機関に確認しておこう。

一括査定サイトの利用により一度の情報入力で複数の不動産会社から査定結果を取得でき、時間と労力を大幅に節約可能だ。

離婚という困難な局面でも一括査定サイトなどを活用することで、負担を可能な限り減らして夫婦双方が新たなスタートを切ることができるだろう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より