一戸建ての家を売却する方法とは？事前準備から売却までの流れや注意点を解説

実は一戸建ての売却は、マンションと比べて難しいケースが多い。

その理由としては、建物の経年劣化が激しい、築年数による価値の下落が早い、需要が限られるなどが挙げられる。

しかし、適切な方法で売却に臨めば、希望通りの条件で売れる可能性は十分にある。

本記事では、一戸建て売却の基本から具体的な流れ、押さえるべき注意点まで詳しく解説する。

これを読めば、あなたの大切な家を最適な条件で売却するための道筋がはっきり見えてくるだろう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建ての売却は難しい？

一戸建ての売却は、マンションと比較するとハードルが高い。

東日本不動産流通機構の資料によれば、中古マンションと中古一戸建ての成約件数は以下のように大きな差がある。

なぜ、このように3倍近い成約件数の差が生じるのだろうか。

一戸建てが抱える2つの大きな不利な点を見ていこう。

• 2024年4～6月期の、首都圏および札幌市・仙台市のデータ
• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watchサマリーレポート2024年4～6月期」

一戸建てはマンションより資産価値の低下が早い！

一戸建ての多くを占める「木造住宅」の法定耐用年数は22年と短い。

これは大半のマンションを占める「鉄筋コンクリート造」の47年と比べて半分以下だ。

つまり、仮に同じ築20年でも、マンションより一戸建ての方が「古い」と評価されやすいのである。

国土交通省のデータによれば、木造戸建て住宅は新築から20年経過すると、その資産価値はほぼゼロに近づく。

一方、マンションは20年経過後も新築時の約60%の価値を維持している。

この「価値の目減り」という観点から見ると、築年数が経過した一戸建ては売却のタイミングが非常に難しい。

築10年～20年が経過すると価値が急落し、買い手を見つけるのが難しくなるのだ。

• 出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

単身者に人気のマンションより需要が低い

厚生労働省の統計によれば、2020年現在、マンションのメインターゲット層となる単身世帯の割合は38.0％にまで増加。

一方、戸建てのメイン需要層である「夫婦と子の世帯」は25.2％にとどまっている。

つまり、根本的に「マンションの需要が増えて、戸建の需要が減っている」のだ。

しかも、この傾向は今後も続く見込みだ。

2050年には単身世帯が44.3％まで増加すると予測されている。

時間が経つほど一戸建ての需要は減少していく可能性が高い。

使わない一戸建ては今のうちに売っておかないと、固定資産税の負担だけを生み出し続ける「負動産」となってしまうかもしれない。

これから解説する売却方法や売却の流れを参考に、今すぐ一戸建ての売却活動をスタートしよう。

• 出典：厚生労働省「世帯構成の推移と見通し」

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一戸建てを売却する3つの方法

一戸建ての家を売却する方法は大きく分けて3つある。

以下の表で各方法の特徴を比較してみよう。

売却方法	売却価格	売却期間	手間	売却の確実性
仲介	高い（相場の100%程度）	長い（2～6ヶ月程度）	多い	買い手次第 （売れないこともある）
即時買取	低い（相場の70～80%程度）	短い（3日～1ヶ月程度）	少ない	ほぼ確実
買取保証	・仲介なら高い（相場の100%程度） ・買取なら低い（相場の50～80%程度）	条件によるが、3ヶ月程度のことが多い	多い	確実

それぞれの方法について、特徴やメリット・デメリット、向いている人を詳しく解説する。

仲介｜不動産会社に買い手を探してもらう

「仲介」とは、不動産会社に間に入ってもらい、買い手を探してもらう方法だ。

ごく一般的な不動産売却の形式であり、もっとも高く売れる可能性が高い方法でもある。

メリットとデメリットは以下のとおり。

メリット	デメリット
市場価格に近い高値で売却できる可能性が高い 複数の買い手候補から条件の良い相手を選べる プロによる売却活動のサポートが受けられる	売却までに時間がかかる（平均2～6ヶ月） 内覧対応など手間がかかる 仲介手数料（目安は売却価格の3%+6万円+税）が発生する 必ず売れる保証はない

仲介は「少しでも高く売りたい」「時間的余裕がある」人におすすめだ。

特に人気エリアにある築浅の物件や、きれいに手入れされた物件は仲介なら高値での売却が期待できる。

また、住宅ローンが残っている場合も、高く売れる可能性が高い仲介が向いているだろう。

即時買取｜不動産会社に買い取ってもらう

「即時買取」は、不動産会社が直接あなたの家を買い取る方法だ。

買い手を探す必要がないため、スピーディーな売却が可能となっている。

メリットとデメリットは以下のとおりだ。

メリット	デメリット
売却までの期間が短い（最短3日程度）確実に売却できる 内覧対応や価格交渉の手間がない 現状渡し（掃除やリフォーム不要）が可能 仲介手数料がかからない	仲介より売却価格が20～30%低くなりやすい 買取してくれる業者が限られる

即時買取は「とにかく早く確実に売りたい理由がある」「手間をかけたくない」人に最適な方法だ。

住み替えのために急ぎで資金が必要な場合、遠方に住んでいて物件の管理が難しい場合などは、即時買取を選ぶとよいだろう。

また、築年数が古い物件や立地条件があまり良くない物件など、仲介では買い手が見つかりにくい場合も買取を活用するのがおすすめだ。

買取保証｜仲介で売れなかったら買い取ってもらう

「買取保証」は、仲介と買取のいいとこ取りを狙った方法だ。

まずは仲介で売り出し、一定期間（一般的には3ヶ月程度）で売れなかった場合に、不動産会社が事前に合意した価格で買い取ってくれる。

メリットとデメリットは以下のとおり。

メリット	デメリット
仲介で高く売れる可能性と確実に売れる安心感を両立している 売却期限を決められる	買取保証価格が即時買取よりも低くなりやすい 買取保証を提供している不動産会社が限られる 仲介期間中の内覧対応などの手間がかかる 買取保証で契約すると業者を変更できない

買取保証は「できれば高く売りたいが、〇月までには確実に売りたい」人におすすめだ。

次の家をローンで購入予定の場合など、一定期間内に資金化する必要があるケースで効果を発揮する。

また、仲介に挑戦してみたいが、売れ残るリスクを避けたい場合にも検討する価値があるだろう。

ただし、一度契約すると業者の変更ができないため、仲介や即時買取以上に「事前の業者選び」が重要だ。

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一戸建てを売却するときの流れと期間

ごく一般的な「仲介」を用いる場合の一戸建ての売却は、一般的に準備から完了まで以下の7ステップで進む。

全体の流れと各ステップでやることを把握しておけば、スムーズに売却を進められるだろう。

①売りたい一戸建ての価格相場を調べる（～1週間程度）

まずは自分の物件がいくらで売れるのか、相場を調べることから始めよう。

相場は以下のような方法で調べられる。

ただし、これらで得られる情報はあくまで目安だ。

実際の売却価格を知るには、不動産会社による査定を受ける必要がある。

②不動産会社を選んで査定を依頼する（～2週間程度）

相場を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼しよう。

査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類がある。

「簡易査定を依頼した業者のうち、条件が良さそうな業者に訪問査定を依頼する」流れが一般的だ。

このとき複数社から査定を取ることで、相場の幅が見えるだけでなく、各社の対応や提案内容も比較できる。

最低でも3社、できれば5社～6社程度に依頼するのが望ましい。

各社との日程調整や訪問査定の時間も含めて、かかる期間は2週間程度を見込んでおこう。

③査定を依頼した不動産会社から選んで媒介契約を結ぶ（～2週間程度）

査定を終えたら結果を比較し、依頼する不動産会社を選ぶ。

選ぶ際には査定額だけでなく、担当者の対応やサービス内容なども比べてみよう。

なお、不動産会社との契約方法には以下の3種類がある。

契約の種類	特徴	制限	活動報告の義務
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼可能	特にない	ない
専任媒介契約	1社のみに依頼	他社への依頼不可	2週間に1回以上の報告義務あり
専属専任媒介契約	1社のみに依頼（最も強い拘束力）	・他社への依頼不可 ・自分で買い手を探すことも不可	1週間に1回以上の報告義務あり

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は不動産会社が積極的に広告してくれるが、他社への依頼など制限が発生する。

自分でも積極的に広告活動をしたり、2社以上と契約したりしたいなら「一般媒介契約」を選ぼう。

④売却活動を行う（1ヶ月～）

媒介契約を結んだ後、本格的な売却活動がスタートする。

不動産会社は物件情報をWebサイトやチラシで宣伝し、内覧希望者を集める。

この段階で売主が行うべきことは以下のとおりだ。

売却活動の期間は物件の条件や価格設定によって大きく異なる。

人気エリアの築浅物件なら1ヶ月程度で買い手が見つかることもあるが、条件が厳しい物件では半年以上かかることもある。

「2～6ヶ月程度」はかかると見込んでおいたほうがよいだろう。

⑤買主と売買契約を結ぶ（～2週間程度）

買い手が見つかると、価格交渉を経て売買契約を結ぶ。

契約時には、物件の引き渡し日や代金の支払い方法、付帯設備の取り扱いなどを取り決める。

また契約書の内容に不備がないか、また自分に不利な内容が記載されていないか確認してほしい。

買主側の住宅ローン審査がある場合は結果を待つ必要もあるので、約2週間程度の期間を見込んでおこう。

⑥決済と引き渡しを行う（～1ヶ月程度）

売買契約を締結した後は、決済日に向けて準備を進める。

主な流れは次のとおりだ。

決済と引き渡しが完了すれば、売却手続きは基本的に完了となる。

契約締結から決済・引き渡しまでは通常1ヶ月程度だ。

ただし買主の住宅ローン審査の状況や引っ越しのタイミングによっては、さらに期間が延びることもあるので余裕を持った計画を立てておこう。

⑦翌年の2月～3月に確定申告する

不動産売却を行った場合、原則として翌年の2月16日～3月15日の期間に確定申告が必要だ。

ただし、居住用財産の売却では多くの特例があり、実際に税金が発生しないケースも多い。

確定申告が必要なのは以下のような場合だ。

自宅として住んでいた物件なら「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性が高い。

多くの場合、この特例で譲渡所得がゼロになる。

しかし、この特例を受けるためには確定申告が必須だ。

確定申告の際には、売買契約書のコピーや取得費の証明書類などが必要になる。

はじめて確定申告するなら、税理士や最寄りの税務署に相談しながら進めるとよいだろう。

• 出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建て売却時の準備事項｜必要書類と費用

一戸建ての売却をスムーズに進めるためには、事前の準備が欠かせない。

必要な書類の収集や発生する費用の確認を怠ると、売却の過程でトラブルや遅延が生じる可能性がある。

ここでは、売却前に確認すべき事項と必要書類、そして売却にかかる費用を詳しく解説する。

一戸建てを売る前に必ず確認すべきこと

一戸建ての売却を始める前に、以下の項目を必ず確認しておこう。

具体的に何を確認すべきか解説する。

土地の境界

隣地との境界が明確になっているか確認しなければならない。

「境界確定測量図」や「境界確認書」があれば、スムーズに売却を進められる。

しかし、古い物件や相続物件では、境界確定がされていないケースが多い。

この場合は、事前に土地家屋調査士による「確定測量」が必要となるので、不動産会社に相談してみよう。

建物の法的制限

建物が建築基準法などの法令に適合しているか確認する。

違反があると売却自体が難しくなったり、是正工事が必要になったりすることがあるからだ。

特に注意すべき点は以下のとおり。

不明な場合は、建物図面などの資料を持って不動産会社に聞いてみよう。

• 出典：e-Gov法令検索「建築基準法（第43条、第53条）」
• 出典：国土交通省「用途地域」

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合、その残債額を確認する。

売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」状態では、通常の売却が難しくなるからだ。

金融機関と相談し、返済しきれなかったローンを残す「任意売却」の可能性も検討する必要がある。

固定資産税の納税状況

固定資産税や都市計画税の納税状況を確認しよう。

もし未納がある場合は、売却前に清算しておくのが望ましい。

また、売却年の税金は日割り計算で買主と精算することになるのが一般的なため、納税通知書は保管しておこう。

一戸建ての売却に必要な書類一覧

売却を進めるには、さまざまな書類が必要になる。

主な必要書類を「査定・媒介契約時」「売買契約時」「決済・引き渡し時」の段階ごとに見ていこう。

査定・媒介契約時に必要な書類

書類名	取得方法	備考
登記済権利証	自宅で保管	なくした場合は不動産会社や司法書士に相談
固定資産税納税通知書	自宅で保管	最新のものを準備
住宅ローンの返済予定表	自宅で保管または金融機関から取得	ローン残債がある場合に必要
建物の図面	自宅で保管	ない場合は不動産会社に相談
境界確認書	自宅で保管	ない場合は不動産会社に相談して測量を実施しなければいけない場合あり

売買契約時に必要な書類

書類名	取得方法	備考
印鑑証明書	市区町村役場	発行後3ヶ月以内のもの
本人確認書類	自分で用意	有効期限内のもの
実印	自分で用意	印鑑証明書と同じ印鑑
印紙税額相当の収入印紙	郵便局で購入可能	金額は不動産会社に確認

決済・引き渡し時に必要な書類

書類名	取得方法	備考
仲介手数料	自分で用意	半額程度を売買契約時に支払う場合もあり
預金通帳またはキャッシュカード	自分で用意	着金を確認できるもの
抵当権抹消登記申請書	金融機関から取得	住宅ローンの利用があった場合
鍵	自宅で保管	玄関、物置、郵便受けなど全ての鍵

※それぞれ前段階で用意する重複書類は省いている

上記はあくまで一般的な必要書類で、場合によっては追加書類が必要になることもある。

不動産会社に聞けば、各段階で必要な書類と取得方法を詳しく教えてくれるはずだ。

書類の取得には時間がかかる場合もあるため、余裕をもって準備を進めよう。

一戸建ての売却にかかる費用一覧

一戸建ての売却では、さまざまな費用が発生する。主な費用項目を表にまとめると以下のようになる。

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格の3%+6万円+税	左記金額は上限額
抵当権抹消費用	1,000円程度	ローンが残っている場合、司法書士報酬として別途1～2万円程度が発生
印紙税	200円～48万円	売買金額に応じて変動
測量費用	30万円～80万円	境界が未確定の場合のみ
引っ越し費用	10万円～30万円	自分が住んでいた場合に発生距離や荷物量による
不用品処分費用	1万円～20万円	処分量による
書類取得費用	数千円程度	登記簿謄本、住民票、印鑑証明書など

また、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合は、譲渡所得税と住民税がかかる。

ただし、居住用財産を売却した場合は「3,000万円特別控除」などの特例が適用できる可能性があり、対象なら税金は発生しないことが多い。

こうした費用を事前に把握しておけば、売却後の手取り額を正確に見積もれるだろう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建て売却時の注意点

一戸建ての売却では、適切な判断と準備が売却の成功を左右する。しかし、経験不足から誤った対応をしてしまい、結果的に損をしてしまうケースも少なくない。

ここでは、売却時によくある誤解や避けるべき行動について解説する。

売却前に家を解体するのはNG！そのままのほうが高く売れやすい

「古い家は解体して更地にしたほうが売れやすいのでは？」と考える人は多いが、実はそのまま売却したほうがよいケースが多い。

以下がその理由だ。

つまり、お金も時間も損をする可能性が高いわけだ。

築年数が古すぎて建物に価値がほとんどない場合を除き、そのままの状態で売り出すのがよいだろう。

売却前の大規模リフォームも厳禁！かけた費用を回収できないリスクが高い

多くの人が「リフォームして見栄えを良くすれば高く売れる」と考えがちだ。

しかし、仮に200万円のリフォーム費用をかけたとしても、売却価格が200万円上がる保証はない。

むしろ、買主は自分好みにリフォームしたいと考えるケースが多く、売主のリフォーム内容が買主の好みに合わなければ、かえってマイナスになることもある。

売却前のリフォームは、クロスの張替えや水回りの簡単な補修など最小限にとどめるべきだ。

あまりに物件状態が悪くリフォームを検討したいなら、まず不動産会社に相談して費用対効果を確認しよう。

売買契約書の内容に注意！「口約束」も反映されているか確認

売買契約は一生に何度も経験するものではないため、契約書の内容を十分に確認せず後でトラブルになるケースがある。

例えば「エアコンは残す」「庭の植木は撤去する」「カーテンは付けたまま」といった取り決めなどについても口頭での約束だけで済ませず、必ず契約書に明記しよう。

また、契約書の内容が実際の約束と相違がないか、確認することが重要だ。

加えて、以下の条件は必ずチェックしておくべきだ。

契約書の内容に不明点や疑問があれば、遠慮なく不動産会社に質問しよう。

後になって「聞いていない」「違う認識だった」というトラブルを避けるためには、契約前の丁寧な確認が不可欠だ。

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一戸建ての売却を成功させるためのポイント

ここでは、売却を成功させるための具体的なポイントを解説する。

「少しでも高く、スムーズに売りたい」という希望を叶えるために確認しておこう。

一戸建ての売却を成功させるための3つのポイント

一戸建ての売却を成功させるためには、以下の3つのポイントを押さえることが大切だ。

適正な価格設定は売却期間と直結する。

高すぎると問い合わせすら来ず、低すぎると損をしてしまう。市場の実態を踏まえた価格設定が必要だ。

複数の不動産会社から査定を取ることで、適正価格の幅が見えるだけでなく、会社ごとの対応や提案内容も比較できる。

最低でも3社、できれば5～6社程度に依頼するとよい。

また、内覧前には徹底的な清掃や不要物の整理を行い、小さな修繕もしておこう。

「部屋の第一印象」は買主の購入意欲に大きく影響する。

特に、印象が変わりやすい「玄関周り」や「水回り」はきれいにしておきたい。

これらのポイントを実践すれば、一戸建て売却の成功率は大きく高まるだろう。

複数社の査定を取るには「不動産一括査定サイト」がおすすめ！

適正価格を見極めるには、複数の不動産会社の査定額を比べるべきだ。

しかし、不動産会社を探して1社1社訪問したり、問い合わせたりするのは手間と時間がかかる。

これが面倒で、売却を断念してしまう人も少なくない。

そこでおすすめなのが、1回の入力で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる「不動産一括査定サイト」の活用だ。

数十秒〜数分程度の簡単な入力で査定依頼でき、最短即日で各社からの査定結果が届く。

面倒な不動産会社探しや査定依頼は、一括査定サイトの活用で解決しよう。

以下では、無料で使えるおすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介するので、気軽に試してみてほしい。

リビンマッチ｜わずか45秒で査定依頼！地方に強い不動産会社も多数

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

リビンマッチは、最短たったの45秒で簡単に6社まとめて査定依頼できる不動産一括査定サイトだ。

全国2,100社以上の不動産会社が登録しており、地方の一戸建てにも強い業者を簡単に見つけられる。

利用者アンケートでは82％が「また使いたい」と回答しており、使いやすさや査定結果の評判も良いサービスだと分かるだろう。

「本格的に売却を検討したい」人はもちろん、「とりあえず査定結果を見てみたい」人でも利用OKだ。

無料でもちろん使えるので、さっそくサクッと入力して一括査定を試してみよう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜審査基準を満たした厳選2,500社が登録

会社名	株式会社NTTデータスマートソーシング
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

HOME4Uは、NTTデータグループ企業が運営する安心感のある不動産一括査定サイトだ。

厳格な審査基準を通過した、約2,500社の優良な不動産会社だけが登録している。

最初に「一戸建て」に絞り込んで査定をスタートできるため、マンションや土地メインの業者が表示される心配はない。

査定依頼のフォーム入力は、カンタン1分で終わるのでさっそく試してみよう。

イエウール｜年間利用者数20万人以上の大手一括査定サイト

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	約2,600社

イエウールは、年間利用者数20万人以上という国内最大級の一括査定サイトだ。

約2,600社の不動産会社が登録しており、最大6社から査定結果をもらえる。

「イエウール」というサービス名からも分かるように、積極的に一戸建てを取り扱う業者が多いのがメリットだ。

クレームの多い業者は排除されているので、安心して一括査定を試してみよう。

戸建て売却は難易度高め！一括査定サイトで高く売れる業者を見つけよう

一戸建ての売却方法には仲介、即時買取、買取保証の3つがある。

高く売りたいなら仲介、今すぐに売りたいなら即時買取がおすすめだ。

できれば高く売りたいけど、売却期限も決めたい人は買取保証を活用しよう。

そして、一戸建ての売却時を成功させるためのポイントは以下のとおりだ。

複数社からの査定を取るのに便利なのが「不動産一括査定サイト」。

本記事で紹介した「リビンマッチ」「HOME4U」「イエウール」などを利用すれば、簡単な申し込みで最大6社の査定結果を比較することが可能だ。

一戸建て売却は、準備と不動産会社選びがうまくいくかどうかを左右する。

まずは一括査定サイトで、高く売れる、信頼できる業者を探してみよう。

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一戸建ての売却に関するよくある質問

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