不動産査定のコツとは？計算方法や流れを解説【不動産売却に成功したい人必見】

不動産売却を成功させるためには、適切な価格設定がポイントだ。

その基準となるのが「不動産査定」による価格。

しかし、査定額は不動産会社によって異なり、どれを信じたらいいのか迷うケースも少なくないだろう。

また「査定額」「売り出し価格」「成約価格」の違いや、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」といった査定方法についても知っておく必要がある。

「査定額」のままで家を売却できるわけではないし、査定方法によって提示される価格がまったく異なるからだ。

本記事では不動産査定の基本から計算方法、流れ、査定時に見られるポイントまで徹底解説する。

ここで解説する内容を押さえれば、適正な価格で納得のいく売却を実現できるはずだ。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産査定とは

不動産を売却する際、まず直面するのが「いくらで売れるのか」という疑問だ。

そこで最初に利用するのが「不動産査定」のサービスである。

ここでは、不動産査定の基本と、知っておくべき価格の種類・査定方法を解説する。

不動産査定とは「物件の予想売却価格を算出する」こと

不動産査定とは、不動産会社が物件の条件や周辺環境、市場動向などを総合的に分析し、市場で売却可能と思われる価格（査定額）を算出するサービスだ。

査定は不動産会社が行う「プロの目による評価」であり、実際に市場に出した時にどれくらいの価格で売れるかを予測するもの。

そのため、「公的な評価」である固定資産税評価額や路線価とは異なり、実際の市場価値に近い金額が算出される。

そして、不動産査定は基本的に無料で利用できるサービスだ。

「売却を検討している段階」はもちろん、「売るか全然決めていないけど、価値を知っておきたい」場合にも気軽に試せる。

何社かに査定を依頼すれば、自分の不動産がどのくらいで売れそうかの見当もついてくるだろう。

不動産売却時の「価格」は3種類ある

不動産売却における「価格」は、段階によって異なる3種類が存在する。

「査定額」がそのまま最終的に受け取れる金額になるわけではないので、それぞれの特徴と違いを理解しておこう。

価格の種類	概要	特徴
査定額	不動産会社が算出する予想売却価格	あくまで目安。不動産会社や査定方法により差が出る
売り出し価格	実際に市場に売り出す際の価格	査定額を参考に売主が決定。値下げ交渉の余地を含めた価格設定にする
成約価格	実際に売買契約が成立した価格	売り出し価格から値引き交渉を経て決まるケースが多い

査定額はあくまで予測であり、売り出し価格決定の参考にすぎない。

売主の希望や市場の状況によって、査定額より高く売り出すこともあれば、反対に低く設定することもある。

そして最終的な成約価格は買主との交渉により決まるため、売り出し価格から値引きされるケースが多い。

つまり、一般的には「査定額 ≧ 売り出し価格 ≧ 成約価格」の関係になるわけだ。

ただし、市場の状況や物件の希少性によっては、成約価格が査定額を上回ることもある。

不動産査定を受ける3つの方法

不動産査定を受ける方法は主に3種類ある。それぞれの特徴や精度、向いているケースを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切だ。

AI査定｜AIが物件情報と過去の事例をもとに査定額を算出する

AI査定は、主に大手不動産ポータルサイトや一括査定サイトで無料で利用できる、人工知能（AI）を活用した査定システムのこと。

物件の基本情報（住所、面積、築年数など）を入力するだけで、すぐに査定結果が表示される。

AI査定は売却を検討し始めた段階で概算価格を知りたい場合や、複数の物件の価格を手軽に比較したい場合に適している。

また、品質がある程度一定で、似た条件なら価格差がつきにくいマンションの査定にもおすすめだ。

簡易査定｜不動産会社が物件情報に基づき査定額を算出する

簡易査定は、不動産会社の担当者が物件の情報をもとに査定する方法だ。

物件の基本情報に加え、内装のリフォーム状況や設備の状態なども伝えられる。

簡易査定では、早ければ数日程度で結果を受け取ることが可能だ。

「訪問査定を依頼する業者を選ぶ」際の指標として使ったり、遠方にある物件で訪問査定に対応できない場合に活用したりするのがよいだろう。

訪問査定｜不動産会社が実際に物件の現地調査を行って査定額を算出する

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して調査するもっとも精度の高い査定方法だ。

物件の内外装の状態、日当たり、眺望、周辺環境など、実際に見なければわからない要素も評価に反映される。

査定は数十分～1時間程度で終わるケースがほとんどだが、結果が出るまでには1週間程度かかることが多いので注意しよう。

AI査定や簡易査定の段階で高く売れそう・信頼できそうと思った業者に、訪問査定を依頼する流れがおすすめだ。

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不動産の査定額を計算する3つの方法

不動産会社が査定額を算出する際には、主に3つの計算方法を使い分けている。

それぞれの特徴と適用されるケースを理解しておくと、査定結果が正しいのか判断できるだろう。

取引事例比較法｜似ている周辺物件の取引事例をベースに価格を算出する

取引事例比較法は、対象物件と類似した条件（エリア、面積、築年数など）の物件が過去にいくらで取引されたかを参考に価格を算出する方法だ。

実際の市場動向を反映した実用的な査定方法として、住宅用不動産（マンション、一戸建て）の査定で主に使われる。

例えば、同じマンションの別の部屋が最近3,000万円で売買されていたら、それを基準にして階数や方角、内装状態などの違いを加味して価格を調整するイメージだ。

実際の取引事例にもとづくため実情に近い価格が出やすいのがメリットだが、特殊な物件や取引事例が少ないエリアでは精度が落ちる可能性がある。

原価法｜その物件を再建築したときのコストをもとに価格を算出する

原価法は、対象物件と同等の建物を現在新築するといくらかかるか算出し、そこから築年数の経過による価値の減少（減価償却）を差し引いて価格を算出する方法だ。

以下の計算式を用いて査定する。

査定額＝再建築時の予想坪単価×面積（坪）×（法定耐用年数-築年数）÷耐用年数

例えば、建物の再建築費用が坪当たり40万円、面積が25坪、築20年の一戸建ての場合は以下のとおりだ。

40万円×25坪×（22年‐20年）÷22年＝45万円

ただし、この原価法はあくまで建物の査定額しか算出できない。

土地の再調達原価を決めるのは事実上不可能なためだ。

そのため、土地の価格は公示地価（国土交通省が毎年発表する土地価格）などを基準に計算する必要があることを覚えておこう。

• 木造の耐用年数は22年

収益還元法｜その物件が生み出す予想収益額をもとに価格を算出する（収益物件の場合）

収益還元法は、対象物件から得られる将来の収益予想（家賃収入など）を現在の価値に換算して価格を算出する方法だ。

主に投資用不動産（アパート、マンション一棟、商業施設など）の査定に使われる。

計算方法は以下のとおりだ。

査定額＝年間純利益÷利回り（※）

例えば、年間の純収益が500万円で、利回りが5%の場合、500万円÷0.05＝1億円と算出される。

ちなみに、ここまで解説したのは「直接還元法」と呼ばれる計算方法だ。

もうひとつ「DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）」という計算方法もあるが、計算式が非常に複雑であまり用いられていない。

「査定してもらう側」の人は、直接還元法だけ知っておけば問題ないだろう。

• 利回り：購入金額・費用に対する1年間の利益の割合のこと。3,000万円で買った物件の家賃収入が年間120万円なら、120÷3,000＝4％が利回りとなる。

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不動産査定を受けるまでに準備すべきこと

査定をスムーズに進めるためには、事前の準備が必要だ。

方法別に準備すべきことをまとめたので参考にしてほしい。

AI査定または簡易査定の場合｜必要な情報を準備する

AI査定や簡易査定を依頼する際は、以下の情報を事前に準備しておくとスムーズだ。

これらの情報は、不動産の権利書（登記済権利証）や固定資産税評価証明書、重要事項説明書などで確認できる。

正確な情報を提供するほど、より精度の高い査定結果を得ることが可能だ。

なお、AI査定や簡易査定では、書類そのものを不動産会社に渡す必要はない。

訪問査定の場合｜必要書類の準備と、物件・周辺環境の情報の整理をする

訪問査定では、書類の準備に加えて物件自体の状態も重要になる。

以下の準備をしておこう。

物件の掃除や整理整頓は、見た目の印象を良くするだけでなく、物件の状態を正確に把握してもらうためにも必要だ。

このほか、「スーパーが近い」「駅まで徒歩5分」など周辺環境のアピールポイントがあれば、当日伝えられるように情報を整理しておこう。

なお、土地の測量図や境界確認書がない場合に、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行わなければいけないケースがある。

この測量費用の相場は「30～80万円」程度だが、まれに100万円を大きく超える料金を請求する悪質な不動産会社がいるので注意しよう。

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不動産査定の流れとは

不動産査定は一般的に以下の3ステップで進行する。

順番に詳しく流れを見ていこう。

①AI査定や簡易査定を依頼し、結果を聞く

まずはAI査定や簡易査定で、不動産会社ごとの概算査定額を確認しよう。

不動産会社の公式サイトから、AI査定もしくは簡易査定の申し込みページに進む。

自分の情報（連絡先など）や物件の情報を入力していけば査定依頼は完了だ。

何社も個別に査定を取るのが面倒なら、無料の「不動産一括査定サイト」を使う手もある。

AI査定の場合は即座に、簡易査定の場合は業者によるが数時間～数日程度で結果が出るので確認しよう。

②訪問査定を依頼する

続いて、AI査定や簡易査定の結果から「ここなら信頼できそう」「高く売れそう」と思った不動産会社に訪問査定を依頼する。

査定額の高さだけでなく、担当者の印象や会社の信頼性、アフターフォローの充実度なども確認して業者を選んでみてほしい。

訪問査定も同様に、不動産会社の申し込みフォームから申し込みを進めていけばOKだ。

もしAI査定や簡易査定の後に、訪問査定に申し込む方法がメールなどで来ていたら、そちらに従おう。

申し込み後、不動産会社とやり取りして日程を確定したら、次のステップに進む。

③訪問査定を受け、結果を聞く

訪問査定当日には不動産会社の担当者が物件を訪問し、実際に調査して査定を行う。

業者によるが、査定時間は30分～1時間程度が一般的だ。

訪問査定の後は、数日～2週間程度で査定額が提示される。

単に査定額を聞くだけでなく、その算出根拠や周辺の相場状況、売却活動の具体的な方法なども詳しく説明を受けるとよい。

複数社の訪問査定を受けた場合は、それぞれの査定結果や対応を比較し、最終的にどの不動産会社に仲介を依頼するか決定しよう。

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不動産査定で見られるポイント

不動産査定ではさまざまな要素がチェックされ、総合的に査定額に反映される。

ここでは主要な6つのチェックポイントを詳しく見ていこう。

築年数｜耐用年数を基準に、古いほど評価ダウン

築年数は建物の価値を大きく左右する。

一般的に築年数が古くなるほど査定額は下がる傾向だ。

木造住宅の法定耐用年数は22年、マンションなどの鉄筋コンクリート造は47年となっており、このラインを超えると査定額が激減しやすい。

特に1981年6月以前に建築確認を受けている物件は、建築基準法上の「新耐震基準」を満たしておらず、査定額が大幅減となりやすいので注意しよう。

ただし、同じ築年数でも定期的なメンテナンスやリフォームを行っている物件は評価が高くなる。

また、立地の良さや設備の更新状態によっては、築年数が経過しても価値が大きく下がらないケースもあるので覚えておこう。

• 出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

内装・設備の状態｜劣化が多いほど評価ダウン

水回りの劣化やカビは特に評価を下げる要因となる。

また、壁紙の変色や床材の傷も目立ちやすく、査定額にマイナスの影響を与えやすい。

反対に、最新の設備にリフォームしていたり、人気のあるデザインに改装していたりすれば、評価がアップすることもある。

築年数が古くても、内装や設備が良好に保たれている物件は査定額が上がりやすい。

ただし、「売却前のリフォーム」は費用対効果を正しく予測できないため、やめておいたほうがよいだろう。

外装の状態｜外観が悪いと評価ダウン

外装は物件の第一印象を決めるポイントだ。

外装の劣化は雨漏りなどの深刻な問題につながる可能性があるため、シビアにチェックされる傾向がある。

特に外壁の汚れや塗装の剥がれは遠目からも分かるため、物件の印象を大きく左右する。

マンションの場合は、建物全体の外観や共用部分の状態も評価に影響しがちだ。

管理の行き届いたきれいなマンションは、資産価値が維持しやすいと判断される。

周辺環境・立地｜利便性が高いと評価アップ

立地条件は不動産の価値を決めるもっとも重要な要素、と言っても過言ではない。

生活の利便性の高さ、そして物件の需要はこの「周辺環境と立地」によって決まるからだ。

特に駅からの距離は査定額に影響しやすく、一般的に徒歩10分以内が好まれる。

なお、都市部では交通の利便性が、郊外では自然環境や学区の評判などが重視される傾向だ。

地域の特性を理解している不動産会社に査定を依頼すると、他の業者と査定額が大きく変わることもあるので覚えておこう。

土地の条件｜広くて使いやすい土地は評価アップ

土地に関しては、面積だけでなく形状や接道状況なども評価ポイントとなる。

整形された平坦な土地は建築・増改築の自由度が高く、評価が高くなりやすい。

一方、旗竿地（フラッグ型）や不整形地、大きな高低差がある土地は、利用価値が限られるため評価が下がる傾向だ。

また「接道状況」も重要で、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合（接道義務違反）は、条例により再建築が制限される可能性がある。

こうなると、いわゆる「訳あり物件」にカテゴライズされてしまい、査定額が大幅に下がってしまうことも。

訳あり物件になると取り扱える業者が減ってしまうので、無料の「一括査定サイト」で探すのがよいだろう。

• 出典：e-Gov法令検索「建築基準法（第43条の2）」

住宅ローンの残債｜残っていると売却難易度が上がる

厳密には査定額自体に影響する要素ではないが、住宅ローンの残債状況は売却のしやすさに大きくかかわる。

住宅ローンの残債が売却予想価格を上回る場合、その差額を自己資金で用意するか、差額分の債務を残す「任意売却」の方法を選ばなければならない。

査定の際には住宅ローンの残債状況も不動産会社に伝えておくと、より具体的な売却プランの提案を受けられるだろう。

特に残債が多い場合は、複数の金融機関と提携しているなど、住宅ローンに強い不動産会社を選ぶのがポイントだ。

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不動産査定の注意点

スムーズに売却活動を進めるために、また契約後のトラブルを起こさないために、査定を依頼する際には3つの注意点を押さえておこう。

希望金額や売却時期を考えておく

査定を依頼する前に、ある程度の希望売却価格や売却時期を考えておくとよい。

不動産会社からの質問にも答えやすくなり、より具体的な提案を受けられる。

特に売却の時期や期限は査定額にも影響する。

急いで売却しなければいけないケースでは、相場よりも低めの価格設定が必要になることも。

逆に時間的余裕があれば、じっくりと買主を探すことができるため、相場に近い価格で売却できる可能性が上がる。

また、住み替えを検討している場合は、売却と購入の順番やタイミングも考慮に入れる必要がある。

「売り先行」か「買い先行」かによって、売却戦略が変わってくるため、不動産会社に相談してみよう。

不具合や瑕疵がないか確認しておく

物件の不具合や瑕疵（かし）は、売却後のトラブルにつながる可能性がある。

契約後に不具合・瑕疵が見つかった場合は、買主から「契約不適合責任」を問われ修繕や損害賠償を請求されてしまうことも。

以下のようなポイントを事前に確認し、不動産会社に正確に伝えることがトラブル防止につながる。

査定時に隠さずに伝えておくことで、その不具合や瑕疵を前提とした価格調整など適切な対策ができるだろう。

ちなみに、一般的な「仲介取引」ではなく、不動産会社が直接物件を買取する場合には、基本的に契約不適合責任が免責になる。

非常に築年数が古い物件など、契約後のトラブルが心配な場合は、不動産会社による買取も選択肢に入れてみてほしい。

• 瑕疵：法律上の欠点・欠陥のこと。「柱が曲がっている」「電気がつかない」などの構造・設備の欠陥や、法令違反、事故物件などが主なケース

事前に調べた相場と査定額を比較する

査定結果を鵜呑みにしないために、事前に自分でも相場を調べておこう。

「実は、不動産会社の査定額が相場と全然違った」というケースはよくあるからだ。

相場を調べる方法には、主に以下がある。

ただし、国土交通省で調べられるのは「成約価格」、不動産ポータルサイトで確認できるのは「売り出し価格（もしくは、そこから少し調整が入った価格）」だ。

不動産会社の「査定額」は、これらより「若干高くなる」のが普通な点を押さえておこう。

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不動産売却時の査定が上手くいくコツ

不動産売却時によくあるのが「実はもっと高く売れた」「売れるまでに時間がかかりすぎた」と後悔するケースだ。

こうならないためにも「スムーズに高く売るためのコツ」を押さえておこう。

信頼できる不動産会社を何社かピックアップして査定額を比べる

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することでより適切な価格を見極められる。

査定の基準や得意な物件タイプが業者により異なるため、以下のような「査定額に極端な差がつくケース」も少なくないからだ。

仮にA社にだけ査定を申し込んで、それで納得していたら500万円を損することになる。

同様にB社だけだったら「この物件は売れない」と思い込んで、売却活動を断念してしまったかもしれない。

最低でも3社、できれば5～6社程度の査定を取って、相場感を確認しながら高く売れる業者を探してみよう。

余裕を持ったスケジュールで売却計画を立てる

よほど立地などの条件がよい物件でなければ、不動産売却は以下のように時間がかかる。

つまり上記を踏まえると、査定から売却完了までの一般的な期間は「3〜6か月程度」だ。

立地が悪い、築年数が古い、間取りが特殊など「売りにくい条件」がある物件は、1年以上売却に時間がかかることも想定したほうがよいだろう。

どうしても期限付きで売却したいなら、「〇月までに仲介で売れなかったら、不動産会社の買取に切り替える」などの方法もあらかじめ考えておくのがおすすめだ。

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不動産価格の査定におすすめのツール3選

不動産査定をスムーズに進めるためには、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」がおすすめだ。

厳選された優良不動産会社が集まっているため、自分で探すよりも信頼できる業者を見つけやすい。

無料で使える一括査定サイト3社を紹介するので、気になるサイトを試してみよう。

リビンマッチ｜仲介から買取まで幅広く対応

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

リビンマッチは「仲介」にも「買取」にも対応する一括査定サイトだ。

高く売りたい人は一般的な「仲介」、とにかく急いで手放したい人は不動産会社による「買取」を選んで業者を探せる。

地方特化の業者も多数登録しているため、あなたの物件の価値をしっかりと見出してくれるはずだ。

たったの45秒で6社への査定依頼が完結するので、スキマ時間を使ってサクッと試してみよう。

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HOME4U｜かんたん60秒査定依頼

会社名	株式会社NTTデータスマートソーシング
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

HOME4UはNTTグループという日本を代表する企業が運営している、安心感がポイントの一括査定サイト。

すでに20年以上、個人情報に関するトラブルを起こさず運営しているため、安心して利用できるのがポイントだ。

「安心」なだけでなく、約2,500社もの豊富な不動産会社の登録で、あなたの物件を高く売れる業者が見つかるだろう。

査定依頼は「マンション」「戸建て」「土地」からカテゴリーを選んで、基本情報を入力するだけ。

わずか60秒ほどで終わるのでさっそく試してみてほしい。

イエウール｜約2,600社の圧倒的な登録企業数

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	約2,600社

イエウールは約2,600社という圧倒的な登録社数で、自分の物件に最適な不動産会社を見つけやすい一括査定サイト。

月間33,000人もの利用者数がいることから、安心して利用できるサービスと分かるだろう。

また全国47都道府県で査定実績があるため、地方や郊外の物件でも対応できる会社が見つかりやすい。

なんらかの事情がある「訳あり物件」でも売れる可能性がある。

「他の一括査定サイトで断られた」「イマイチ条件に合う業者が見つからない」という人は、登録社数が多いイエウールがおすすめだ。

不動産査定は「一括査定サイト」でラクラク

不動産査定とは、不動産会社が物件の条件や周辺環境、市場動向などを総合的に分析し、市場で売却可能と思われる価格（査定額）を算出するサービスだ。

査定では以下のようなポイントがチェックされる。

物件の強みとなる点は積極的にアピールするとよいだろう。

一方で不具合や瑕疵は隠さず伝えることで、売却後のトラブルを防げる。

不動産査定を成功させて高く売るコツは、複数の不動産会社に依頼することだ。

最低でも3社、できれば5～6社程度の査定額を比較し、一番高く売れる業者に依頼しよう。

複数社から査定を取るのは手間なため、無料で複数の業者にまとめて査定依頼できる「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめだ。

まずは無料の一括査定サイトから、納得のいく売却活動をはじめてみよう。

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