不動産を売却したときにかかる税金はいくら？計算方法と節税のコツを解説

不動産を売却して得たお金は収入となり、税金がかかる。だが、どのような税がかかるのか知っている方は、多くないかもしれない。

税金がかかるのは分かっているが、少しでも税金を抑える方法を知りたい方もいるだろう。

また、税金の計算方法を知り、あらかじめ支払う税金の額を把握しておきたいケースもあるのではないか。

この記事では、不動産売却時の税金がいくらになるのか、計算式や節税のコツを詳しく解説する。

不動産売却関連の税金知識を得たい方はもちろん、確定申告の詳細を知りたい方もぜひ参考にしてほしい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産を売却するとかかる税金とは

税金は大きく分けて以下の2種類だ。

それぞれ解説しよう。

税金は不動産売却の手続きにかかる

まずは、手続き関連の税金について解説する。

印紙税は不動産売買契約書などに必要

印紙税は、不動産売却契約の際に必要となる税金だ。

売買契約書などの文書に収入印紙を貼り、消印されれば納税されるシステムだ。税額は、契約書に記載された金額によって異なる。

現在、2027年3月31日までに作成された契約書は金額の軽減がなされている。この期間内に契約が交わされればお得といえよう。

詳しい金額は以下となる。参考までに、通常の税額も紹介しよう。

契約金額	軽減税額	通常税額
契約金額記載無し	200円（軽減無し）	200円
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円（軽減無し）	200円
10万円超え50万円以下	200円	400円
50万円超え100万円以下	500円	1,000円
100万円超え500万円以下	1,000円	2,000円
500万円超え1千万円以下	5,000円	1万円
1千万円超え5千万円以下	1万円	2万円
5千万円超え1億円以下	3万円	6万円
1億円超え5億円以下	6万円	10万円
5億円超え10億円以下	16万円	20万円
10億円超え50億円以下	32万円	40万円
50億円超え	48万円	60万円

1億円以下の取引は、現在の税額は通常の半額となっている。売却を希望する不動産があれば、契約書は2027年3月31日までに作成するとよい。

登記簿謄本の権利関係に必要な登録免許税

不動産売買における登録免許税は、登記簿関連の権利登録や抹消に課される税金だ。

売却時に不動産の抵当権が残っていなければ、登録免許税はかからない。だが、住宅ローンの返済が終わっていないと、抵当権抹消のため、不動産1つにつき税金が1,000円かかる。

持っている不動産すべての抵当権抹消が必要なため、1つの土地に、もし2つの建物が建っているときは、土地と建物合わせて3,000円だ。

所有権移転時の登録免許税は、買主が全額負担するケースが多い。だが、売主が負担する場合や売主と買主で半分ずつ支払うこともある。

支払いが必要なケースを覚えておくと安心だ。

登録免許税は、申請書に収入印紙を貼付して納める方法、現金で納付する方法、オンラインを利用する方法がある。オンラインの場合、利用のための事前準備が必要だが、手軽な手段といえよう。

不動産会社に依頼して売却する際にかかる消費税

不動産の売却は、多くの場合、不動産会社を通して行われる。この際に支払う仲介手数料は不動産会社の報酬だ。

この仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスで課税対象のため、10％の消費税がかかる。

参考までに仲介手数料がどのくらいの額になるのか、紹介しよう。

仲介手数料は上限があり、価格に応じた一定の料率を用いる。

金額	定められた一定の料率（税抜）
200万円以下	5％
200万円超〜400万以下	4％
400万円超	3％

売却価格が2000万円の場合の仲介手数料はいくらになるだろう。

72万6,000円になるとわかった。

ちなみに、価格800万円以下の空家（宅地や建物）は、上限を33万円（税込）として仲介費用を受け取れる特例がある。

この特例は売却価格が300万円だとしても、33万円の仲介手数料を請求されるおそれがあるため注意が必要だ。

不動産売却手続きにかかる3つの税金は以上となる。

不動産を売却したときの利益にも税金がかかる

次は、不動産が売れたときにかかる税金だ。

不動産売却により得られた利益は「譲渡所得」で、以下の税金がかかる。

この譲渡所得税は、給料とは別に税額を計算して納める性質のもので、分離課税と呼ばれる。

譲渡所得関連の税率は不動産所持年数によって変わるため、次の章で詳しく解説しよう。

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不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産を売却する際にかかる税金が分かったところで、譲渡所得税の計算方法を見てみる。

保有年数5年を境に変わる不動産譲渡所得税率

前章の最後で触れたが、譲渡所得に関する税率は不動産所持年数で変わり、その境は5年を超えているかどうかだ。5年超えは「長期譲渡所得」5年以下は「短期譲渡所得」と呼ばれる。

不動産売却時の利益にかかる税金を以下の表にまとめた。

所有期間	譲渡所得の種類	所得税率	住民税率	復興特別所得税
5年以内	短期譲渡所得	30％	9％	所得税の2.1％
5年超	長期譲渡所得	15％	5％	所得税の2.1％

上記から計算される不動産の税率は、5年以内に売却したときは39.63％、5年を超えた場合は20.315％だ。

所持5年以内の税率が高い理由は、短期売却で利益を得ようとする、投機的な目的の売買を防ぐ側面があると考えられる。

譲渡所得税率は、所有期間が長いほど低くなると分かった。

実際の譲渡所得税を計算！

譲渡所得税は、譲渡所得税率といくつかの計算要素から算出される。譲渡所得税率が明らかになったため、譲渡所得税を計算してみよう。

まず、譲渡所得金額の計算だ。

課税譲渡所得金額＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）

個々の計算要素の詳細は以下の通りだ。

ここで、譲渡所得税がいくらになるか例を挙げて計算してみよう。

計算に用いる金額は以下とする。

差はおよそ380万円であり、小さい額とはいえないだろう。

所持期間の判断は、不動産を売却した年の1月1日現在となる。2020年10月に取得した不動産を2025年12月に売却したとしよう。

実際の所持期間は5年を超えているが、2025年1月1日現在の所持期間と考え、短期譲渡所得となる。だが、2026年1月以降に売却すれば長期譲渡所得と見なされる。

いつ売却すれば税金を抑えられるかの判断目安として、この考え方は覚えておいていただきたい。

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譲渡所得に対して利用できる特例

不動産の譲渡による所得は、主に以下の4つの特別控除が受けられる。

それぞれ見てみよう。

マイホームの売却は3,000万円まで控除される

マイホームを保有していた期間に左右されず、定められた条件さえクリアすれば、3,000万円まで所得を減らせる特例だ。通常支払うべき税額を減らせ、メリットは大きいといえよう。

ここで、どのくらいの税金が減らせるか具体的に見てみよう。

8年間所持している不動産で、4,000万円の所得があったとする。税額は以下の通りだ。

所有期間税率	控除利用無	控除利用有（3,000万円）	差額
4年（短期）39.63％	1,585万2,000円	396万3,000円	1,188万9,000円
8年（長期）20.315％	812万6,000円	203万1,500円	609万4,500円

特例を使えば、短期所有で1,000万円以上、長期所有では600万円の節税になる。お金の価値に対する考え方は人それぞれ違うため一概には言えないが、決して少額ではないといえよう。

マイホームの買換えや交換による特例とは併用できないため、注意してほしい。また売却は、住まなくなった日から3年目の12月31日までだ。覚えておくことをおすすめする。

10年を超えて所有するマイホームの売却は税率が軽減

次に、10年超保有しているマイホームを売却した際に利用可能な特例を見てみよう。

前述の特例と併用できるため、長期間所有しているマイホームの売却を考えている方は、ぜひ一緒に利用することをおすすめしたい。

詳しい税率は以下の表の通りだ。

年数	課税される所得額3,000万円控除適用後額	所得税	住民税	復興特別所得税
10年＜	6,000万円まで	10%	4%	所得税の2.1％
	6,000万円超	15％	5％	所得税の2.1％

税率がわかったところで、税額を計算してみよう。所得は9,500万円とする。

まずは、特例をまったく使わない場合の税額だ。

所得	税率	税額
9,500万円	20.315％	1,929万9,250円

次に特例を使った場合について見てみよう。

所得	特例利用税率		合計税額	特例をまったく利用しない場合との差額
	6,000万円まで14.21％	6,000万円＜20.315％
9,500万円（3,000万円控除無）	852万6,000円	711万250円	1,563万6,250円	366万3,000円
6,500万円（3,000万円控除有）	852万6,000円	101万5,750円	954万1,750円	975万7,500円

特例を全く使わない場合は2,000万円近い税額となり、負担は大きいといえよう。

だが、この特例単独の利用で税金を360万円ほど減らせる。さらに、3,000万円控除と併用すれば、1,000万円近い節税だ。

長く暮らしているマイホームの売却に、忘れず利用していただきたい。

相続などで取得した居住用財産売却の控除額は3,000万円まで

相続や遺贈で得た家や土地も、3,000万円までの控除が可能だ。

この特例の期限は2027年12月31日売却分までとなる。

利用するための条件は数多い。いくつか紹介しよう。

更なる条件を確認したい方は、ぜひ詳細を確認してほしい。

ただし、相続人が3人以上いる場合、控除される額は相続人全体で2,000万円になる。相続する人数が多い場合は減額になることに注意していただきたい。

なお、被相続人が老人ホームなどに入る場合も、特例の対象となり得ることを付け加えておこう。

特定のマイホーム買い換えに利用できる特例

マイホーム売却で得た利益に対する税金を、持ち越せる特例だ。買い換えたマイホームをさらに売却するまで、税金の支払い延期ができる。

この特例は、2025年12月31日までに現在住んでいる家を売り、新たなマイホームに買い換えなければ活用できない。今年中に家を売りたい方は、ぜひ利用していただきたい。

売却した年は課税されず、マイホームを次に売る際に、繰延られていた利益と新たに得た利益が合算され課税される仕組みだ。

売却時の利益が大きいときに、多額の税金をすぐに支払わずに済む点は有益といえよう。だが、税金の繰り延べができるだけで、免除されるわけではない。

また、さらに買い換えたマイホームの売却による利益が多い場合、税額も増加する点はデメリットと考えられる。

メリットだけでなく、デメリットがあることも頭に入れておいていただきたい。

それぞれの特例の詳しい要件は、国税庁のサイトに記載されている。目を通していただければ幸いだ。

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不動産売却後の確定申告は必ず必要？

会社員の方は、収入から所得税などが源泉徴収される。さらに会社が年末調整をして正式な税金額が決まり納税が完了するため、通常は確定申告はしない。

そのため、確定申告に馴染みがない方も多いのではないだろうか。

確定申告は、給与や退職以外で所得があるときに必要となるケースがある。

ここでは、不動産売却後の確定申告について説明しよう。

確定申告は給与以外の所得が20万円を超えた際に必要

給与以外の所得が20万円を超えたら、確定申告をしなければならない。

前にも触れているが、不動産の売却による譲渡所得は申告分離課税だ。通常の給与所得の総合課税とは別の扱いである。

不動産譲渡所得の計算法を、もう一度確認しよう。

譲渡所得＝譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）

確定申告の対象は、この金額が20万円を超えるときだ。

利益が無ければ確定申告は不要

確定申告が不要なケースを見てみる。

20万円という金額を押さえておけばよい。

特例を利用するには確定申告が必要

不動産売却で確定申告を行うのは、特例を受けるケースだ。

譲渡による儲けがあるときは、前章でも触れているが以下の特別控除が使える。

上位の特例を使うには確定申告は必須事項だ。

ここで、注意すべき点を説明しよう。

自分の考えだけで、確定申告が必要か否かを判断しないことだ。確定申告すべきであった所得を見逃すと、修正申告により税金が加算される恐れがある。

不動産を売却して得た所得に関する確定申告は、相談できる相手を見つけ、慎重に要不要を見極めていただきたい。

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不動産売却時の税金は不動産会社に相談しよう

不動産売却における税金について、その計算方法や節税のコツを説明してきた。不動産に関する売却をさらに詳しく知りたいときは、専門家への相談をおすすめしたい。

ここでは、不動産会社を利用するメリットについて説明しよう。

不動産会社は不動産のエキスパート

不動産会社の業務は、土地や建物の売買だけではない。賃貸物件の扱いや建物の管理、不動産の開発事業にも携わる。不動産に関するエキスパートといえる存在だ。

人生において、不動産を売却する頻度はそれほど多くないだろう。そのため、手続きの進め方が分からず、不安を感じる方がいるのではないか。

不動産会社は、不動産に関する疑問や不安を解消するよきパートナーと考えてほしい。

不動産会社に売却を相談すれば、価格査定により、所有している不動産の価値がある程度分かる。

さらに、ホームページなどを利用して物件の宣伝をし、スムーズな売却につながるための営業にも取り組む。

また、ほとんどのケースで売却金額を基におおよその税額を計算してくれるはずだ。税金の目安があらかじめ把握できる。確定申告についても相談できるだろう。メリットは大きい。

不動産会社への売却相談は無料だ。売買が成立したときに仲介手数料を支払えばよい。

不動産の売却を考えたら、不動産会社へのいち早い相談がおすすめだと理解できたのではないか。

信頼できる不動産会社は不動産一括サイトで見つけられる

不動産の売却には不動産会社が信頼できるパートナーになると分かった。だが、どのように見つけたらよいか分からない方もいるだろう。

不動産一括サイトは、自分に適した不動産会社を見つけられる有益な場所だ。1つのサイトに数多くの不動産会社が登録されており、売却したい不動産の査定が数社で受けられる。

査定をする会社は、都会にある大手の不動産会社だけではない。地域密着型の不動産会社も含まれている。

複数の不動産会社とつながるだけでなく、信頼できる1社を見つけることも可能だ。

不動産売却は、不動産一括サイトをぜひ利用していただきたい。

不動産一括サイトおすすめ3選

ではここで、おすすめの不動産一括サイトを3つ紹介する。

リビンマッチ：老舗で対応物件の種別が豊富

まずは、リビンマッチだ。

運営はおよそ20年と長く、実績がある。加盟している不動産会社は2,100社以上で、審査を通過した優良企業のみのため安心だ。

最大6社の査定額の比較が可能で、365日24時間いつでも受付可能な点も魅力的といえよう。プライバシーマークを取得しているため、情報管理も徹底している。

利用者の80％以上から高評価を得ている、おすすめできる不動産一括サイトだ。

HOME4U：価格重視の方におすすめ

HOME4Uも、20年以上続いている不動産一括サイトだ。

実績のある不動産会社により構成され、査定の依頼もリビンマッチと同じく最大6社となっている。

今すぐ売りたい方よりも価格次第で売りたい方の利用が多く、少しでも高く売りたい方におすすめしたいサイトだ。

イエウール：2,600社以上と提携している

イエウールは、提携社数が2,600社を超えている。

査定の比較は、リビンマッチ、HOME4Uと同じく最大6社で可能だ。利用者からのクレームが多い企業は契約解除しているため、優良な不動産会社の参加が多いといえよう。

安心して利用できる不動産一括サイトの1つだ。

3社とも無料で査定できる。それぞれの特徴をつかみ、自分に適したサイトを見つけていただきたい。

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不動産売却にかかる税金は特例を利用して節税し売却時は不動産会社に相談しよう

不動産の売却には、売却の手続きに必要な税金や売却した際の利益にかかる税金があるとわかった。手続きの際にかかる税金は決まっているため、減らすことは難しい。

しかし、譲渡所得にかかる税金は、特例の利用で減額可能だ。この特例を適用する際は、確定申告が必要になる。

確定申告は、給与以外の所得が20万円を超えた場合に行わなければならない。不動産の売却は額が大きいため、多くのケースで必要になるだろう。

特例を利用して特別控除を受ければ、譲渡所得が減り節税が可能だ。

不動産の売却や税金について不安があれば、プロに相談するとよい。特に不動産会社は頼りになる存在だ。

だが、不動産会社は数多く、どこを選べばよいか迷ってしまう方が多いだろう。そのようなときは、不動産一括サイトがおすすめだ。

複数の不動産会社が登録されており、一度に複数社の査定額が比較できる。無料で利用できることもメリットといえよう。

不動産の売却を考えている方は、ぜひ不動産一括サイトを使い、信頼できる不動産会社を選択していただきたい。

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