悪質な不動産買取業者を見分けるには？よくある騙しの手口と行動、対策まで徹底解説

「高額買取します」「今なら特別価格で買い取ります」といったセールストークに引かれて、かねてから処分しようと思っていた不動産を売却したところ、後から思わぬトラブルに発展する……このようなケースは少なくない。

不動産は高額な資産のひとつ。

しかし不動産の場合、売却から8日以内なら契約を解除できる「クーリングオフ」が適用されない。

そのため、売却はトラブルがないよう慎重に進めるべきだ。

本記事では、悪質な不動産買取業者の典型的な手口や行動パターン、見分け方から具体的な対策まで徹底解説する。

この記事を読んでおけば、悪質な不動産買取業者に騙されることなく、安心して不動産売却を進められるだろう。

• 参考：国民生活センター消費者トラブルFAQ「【自宅売却】訪問してきた事業者に勧誘され、自宅を売却する契約をした。クーリング・オフしたい。」

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悪質な不動産買取業者はどんな手口を使うのか

不動産取引は金額が大きく専門知識も必要なため、悪質業者の格好のターゲットとなりやすい。

ここでは、悪質な不動産買取業者がよく使う「騙しの手口」を解説する。

手口を知っておくことで、被害を未然に防げるはずだ。

極端に高い査定額を提示して魅力的に見せかける

悪質な買取業者はよく、最初は市場価格を大幅に上回る査定額を提示して契約を結び、その後に下げていく手口を使う。

具体的な流れは以下のとおりだ。

このような手口はよく「車の買取」で見受けられるが、不動産でも同様のケースが多い。

ただし、前提として押さえておきたいのは「買取金額は契約書に記載の内容に準拠する」点だ。

契約書に買取金額が明記され、かつ「後から変更しない」ことが書いてあれば、契約後の不当な減額に応じる必要はない。

後ほど「悪質な不動産買取業者を見分ける方法」で詳しく解説するが、契約書さえしっかりと確認しておけば同様のトラブルの心配はないだろう。

「測量費」「仲介手数料」などの名目で高額な費用を要求する

本来、「不動産業者による、直接の不動産買取」の場合は、仲介手数料をはじめとする費用が基本的に発生しない。

それにもかかわらず、以下のような名目で費用を請求する悪質業者が存在する。

特に「土地の売却」における、測量費の請求トラブルは多い。

1970年代～1980年代に流行した、「これから土地が高くなるから買っておいた方が良い」として原野や山林を買わせる「原野商法」の二次被害が頻発しているのだ。

この頃に購入した不要な土地を、今になって「高く買い取る」と勧誘し、実際には測量費を払わせて行方をくらます業者が増えている。

こうした「取引に必要な手数料」は、売主に対して自然な形で請求しやすい。

そのため、悪質業者の典型的な収益源となっているわけだ。

• 参考：国民生活センター「より深刻に！『原野商法の二次被害』トラブル」

決済方法に「小切手」を使う

現金ではなく「業者が自分で発行した小切手」での支払いを主張する業者には注意が必要だ。

銀行が発行した「預金小切手」は支払いが保証されるが、そうでない小切手は振り出す銀行口座に十分な残高がなければ不渡り（回収不可）となる可能性がある。

もし所有権がすでに移転していれば、不動産も代金も失うことになりかねない。

小切手による決済を求める業者は、踏み倒しを図る可能性があることを覚えておこう。

ちなみに、2025年9月30日をもって、三井住友銀行をはじめとする大手メガバンク3社が「預金小切手」の発行を終了する予定だ。

これは、政府が2026年までの小切手の全面電子化を進めているためだ。

今後は地方銀行でも順次、預金小切手の廃止が進んでいくものとみられる。

いずれは「紙の小切手」そのものが消滅すると考えられるので、「そもそも小切手を使う業者は100％悪質」な時代がやってくるだろう。

• 出典：一般社団法人全国銀行協会「2026年度末までに紙の手形・小切手の全面的な電子化」

「囲い込み」で他社との取引を制限する

「囲い込み」とは、売主と「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結んで他社との取引を制限し、安く買い叩く手口だ。

特に専属専任媒介契約の場合、売主は他の不動産会社に依頼できないうえ、自分で買主を見つけることもできなくなる。

具体的な「囲い込み」の流れは以下のとおり。

東京都の住宅政策本部には「専任媒介契約を締結したのに、物件のレインズ登録がされていない」という相談が寄せられている。

「レインズ」は不動産業者間で物件情報を共有するためのシステム（データベース）のこと。

レインズに登録しないのは、「囲い込み」を狙っている可能性が高いということだ。

なお、2025年1月の宅建業法改正により、宅建事業者に「取引の申込みの受付に関する状況等」の登録が義務付けられた。

つまり物件のステータス（「申込受付中」「商談中」「成約済み」）も登録しなければいけなくなったため、囲い込みは以前より難しくなっている。

これにより囲い込みが原因で買取価格を吊り下げられるリスクは減少したが、完全になくなったわけではないので注意が必要だ。

• 出典：東京都住宅政策本部「最近の不動産相談事例（令和6年11月1日）」

宅地建物取引業免許を持たずに取引しようとする

仲介や買取などの不動産取引を行うには、宅地建物取引業免許が必要だ。

これは宅地建物取引業法12条1項の「無免許事業等の禁止」にて定められている。

しかし、それでも無免許で不動産取引を行う悪質業者が後を絶たない。

この場合には以下のリスクがある。

一方で無免許業者との取引では、トラブルが発生しても法的な保護を受けにくく、被害額を回収するのが難しいケースが多い。

無免許業者はバックに暴力団がいることも多く、お金にとどまらない深刻なトラブルに発展するケースも少なくないのだ。

基本的なルールを守れない業者は、他の面でも法令や倫理を無視している可能性が高いため、絶対に取引すべきではない。

なお、免許の有無を調べる方法は、記事後半の「不動産業者免許の有無を確認する」で解説している。

• 出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

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これは怪しい！悪質不動産買取業者がよくやる行動

ここでは、怪しい不動産買取業者がよく見せる行動や言動を紹介する。

以下のような兆候が見られたら、その業者との取引はやめておいたほうがよいかもしれない。

急いで契約を結ばせようとする

「今日中に契約しないと、この条件は無効になる」「他にも買い手がいるので、早く決めないと」など、不必要に契約を急がせる業者には警戒が必要だ。

具体的には以下のようなケース。

契約を急かす背景には「他社の査定と比較されたくない」「冷静に考えると不利な条件だと気づかれたくない」といった意図が隠れていることが多い。

「実は相場よりもかなり安い買取金額だった」と後悔しないよう、どんなに急かされても一度持ち帰って検討するのがポイントだ。

手数料や契約条件が曖昧な契約を結ばせようとする

契約書の内容が曖昧だったり、口頭での説明と契約書の内容が異なったりする場合は注意が必要だ。

具体的には以下のようなケースが該当する。

「口頭では手数料無料と言われたのに、契約書には細かい字で手数料の記載があった」「契約解除の条件が非常に厳しく、実質的に解約できない状態だった」などのトラブルは多い。

曖昧な条件での契約は、後のトラブルの原因となりうる危険な要素のひとつだ。

契約内容はしっかりと読み込み、すべて理解・納得したうえで契約を結ぶべきだろう。

売る気がない・売れない物件を掲載した「おとり広告」を出す

「おとり広告」とは、実際には存在しない物件や、既に売約済みの物件を広告に掲載し、問い合わせてきた顧客に「残念ながらその物件は売れてしまいました」と伝えて、別の物件を紹介する手法だ。

おとり広告は景品表示法や宅地建物取引業法違反となる行為だが、残念ながら今でも行われている手口のひとつ。

「自分が売る」場合ではなく「買う・賃貸を借りる」場合によくある広告だが、情報として知っておこう。

具体的には以下のような流れで行われる。

これは賃貸におけるおとり広告も含んだ数値だが、株式会社いえらぶGROUPの調査によると、実に67.2％の人が「物件に問い合わせたら契約済みだった」ケースに遭遇している。

おとり広告を出す業者は、顧客を誘引するためにルールを破る不誠実な業者といえる。

契約はなるべく避けたほうがよいだろう。

アポなしで自宅を訪問したり、頻繁に営業電話をかけてきたりする

アポイントなしで自宅を訪問したり、しつこく営業電話をかけてきたりする業者は要注意だ。

特に高齢者をターゲットにした訪問買取の被害事例は多い。

「朝10時から夜9時半まで家を売るよう勧誘され、強引に契約させられた」などの報告が国民生活センターに寄せられている。

強引な訪問や電話営業は、顧客の利益よりも自社の利益を優先する業者に多く見られる特徴だ。

このような業者との取引は避けよう。

• 出典：国民生活センター「自宅の売却トラブルに注意」

取り扱う物件を「レインズ」に登録せず独占する

「レインズ」（不動産流通標準情報システム）は、不動産業者間で物件情報を共有するためのシステムだ。

不動産会社はこのレインズに、物件情報を登録することを義務付けられている。

しかし悪質な業者の中には、レインズへ登録せず物件情報を独占することで、自社で安く買い取ろうとするケースがある。

より高い価格で買い取ってくれる可能性のある他社からの提案が、売主に一切届かなくなってしまうわけだ。

レインズは「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を不動産会社と結んでいれば、売主も閲覧できる。

仲介取引を依頼したら、必ずレインズに登録されているか確認しよう。

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悪質な不動産買取業者を見分ける方法

「見分け方」さえわかっていれば、悪質な不動産買取業者による被害の大半は防げる。

ここでは、査定業者を選ぶ段階と契約前の段階に分けて、悪質業者の見分け方を見ていこう。

査定業者を選定する段階で見分ける方法

まずは、トラブルを未然に防ぐための「査定業者を選定する段階で見分ける4つの方法」を解説する。

利用者の口コミや評判を調べる

まずは以下のようなサイトやツールを使って、その不動産会社の口コミを調べてみよう。

口コミを調べれば「利用者から見た不動産業者の実態」がチェックできる。

その業者が信頼できるかどうか、ある程度の判断がつくはずだ。

ただし、なかには業者が自作自演で投稿した口コミも含まれる可能性がある。

特に「不動産会社が自社の公式サイトで公開している口コミ」はこの傾向があるため、疑ってかかったほうがよいだろう。

不動産業者免許の有無を確認する

不動産取引を行うには、宅地建物取引業免許が必要だ。

免許のない業者との取引はトラブルのリスクが非常に高い。

以下の手順で宅地建物取引業免許の有無を確認しよう。

不動産会社の公式サイトや名刺には、通常「宅地建物取引業 ○○県知事（国土交通大臣）免許（○）第○○○○号」のように免許番号が記載されている。

この番号を国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で検索すれば、有効な免許かどうかを確認できる仕組みだ。

なお、免許番号の括弧内の数字は5年ごとの更新回数を示すため、数字が大きいほど長く営業している証拠となる。

例えば「(1)」は初回免許取得、「(10)」なら10回更新しており、少なくとも45年以上の営業実績があることになるわけだ。

信頼できる業者選びの参考にしてみよう。

行政処分履歴がないか確認する

不動産会社が過去に行政処分を受けているかどうかは、その会社の信頼性を判断するポイントだ。

「宅地建物取引業者の監督処分結果一覧表　○○（都道府県名）」で検索すれば、都道府県ごとの宅建業者の処分履歴一覧ページがすぐに見つけられる。

都道府県によりレイアウトは異なるが、以下の情報を確認可能だ。

特に「業務停止」などの重い処分を受けた業者は、取引を避けるべきだろう。

複数の買取業者へ査定を依頼する

一社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断が難しい。

少なくとも3社に査定を依頼し、査定額を比較しよう。

例えば、他社が「3,000万円前後」の査定を出している物件に対して、「4,500万円」のような突出して高い査定額を提示する業者は、後から金額を下げられるリスクを考えるべきだ。

逆に、極端に低い査定額を出す業者も、買い叩きを狙っている可能性がある。

ちなみに、複数の不動産会社から効率的に査定を取るなら、一括査定サイトの活用が便利だ。

無料で使えるうえ、一度の入力で複数社にまとめて査定依頼できる。

各社の査定額や対応を比較して、条件のよい優良業者を簡単に見つけられるだろう。

契約前の段階で見分ける方法

実際に査定を受けた後、契約を結ぶ前の段階でも悪質な業者を見分けるポイントがある。

ここでは、契約前に確認すべき2つのポイントを見ていこう。

明確な査定基準があるか、査定額に根拠があるか聞く

信頼できる不動産会社は、査定額の根拠を明確に説明してくれる。

確認すべきポイントは以下の通りだ。

具体的には、「このエリアの同じような条件の物件が最近○○万円で取引されました」「築年数による減価は約○○%と計算しています」といった説明があるかどうかをチェックしよう。

査定額の根拠について詳しく質問しても、納得のいく説明がない場合は注意が必要だ。

「とにかく高く買います」「他社よりも必ず高く買い取ります」などの、根拠のない曖昧な説明しかしない業者は避けるべきである。

契約書の「手数料」や「違約金」などの項目に怪しい点がないか確認する

トラブルを防止するため、契約書の以下の項目は細心の注意を払って確認しよう。

例えば「事務手数料」などの名目で高額な費用を請求する記載がある場合は注意が必要だ。

また、解約条件が厳しすぎる場合（例：解約時に売却価格の10%の違約金など）も警戒すべきである。

契約書の内容で不明な点があれば必ず質問し、納得できるまで説明を求めるべきだ。

費用はかかってしまう可能性があるが、弁護士や司法書士などの専門家にチェックしてもらうのもよいだろう。

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悪質な買取業者でトラブルに巻き込まれたらどこに相談する？

万が一、悪質な不動産買取業者とのトラブルに巻き込まれた場合、以下の窓口に相談するとよい。

相談窓口	特徴	連絡先
国民生活センター	・消費者トラブル全般の相談窓口 ・専門相談員が対応し、業者との交渉や斡旋も実施	188（消費者ホットライン）
不動産適正取引推進機構	・不動産取引専門の相談窓口 ・不動産の専門家による具体的なアドバイスが受けられる	0570-021-030
宅地建物取引業協会	・各都道府県に設置 ・会員業者とのトラブル全般に対応	各都道府県の協会への問い合わせ
弁護士・司法書士	・深刻なトラブルや被害発生時に有効 ・法的なアドバイスや対応が可能	法テラス：0570-078374
警察	・詐欺など明らかな犯罪行為の場合 ・無免許営業なども相談対象	最寄りの警察署または相談窓口

被害に遭う前の事前相談も受け付けているので、怪しいと感じた時点で早めに相談しよう。

また、契約書のコピーや業者とのやり取りの記録など、できるだけ多くの証拠資料を用意しておくとスムーズに相談内容が伝わるはずだ。

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信頼できる不動産買取業者探しなら一括査定サイト

不動産買取の際は、先述した悪質な不動産買取業者を見分ける方法を参考に複数の業者を比較しよう。

そのための効率的な方法として一括査定サイトの利用がおすすめだ。

無料の一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができ、各社の査定額や対応を簡単に比較できる。

ここでは、特に信頼性の高い一括査定サイトを3つ紹介するので、気になるサイトを試してみてほしい。

リビンマッチ｜悪質業者を信用調査でしっかりフィルタリング

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

リビンマッチは東証グロース市場上場企業が運営する信頼性の高い一括査定サイトだ。

加盟する不動産会社に対する厳格な信用調査を設けており、安心して利用できる全国約2,100社が厳選されている。

大手から中小企業まで幅広い選択肢から業者を探せるため、どのような物件でもベストな買い手が見つかるだろう。

入力はわずか45秒で完了するため、悪質業者を避けつつ手軽に査定を集めたい人は試してみてほしい。

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HOME4U｜NTTグループ企業運営の安心一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータスマートソーシング
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

HOME4Uは、NTTグループ企業である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する一括査定サイトだ。

大企業グループならではの確かな運営体制により、サイト自体の信頼性・セキュリティが非常に高い。

個人情報保護にも力を入れており、プライバシーマークも取得済みだ。

さらに全国約2,500社もの不動産会社が登録しており、どの地域の物件でも対応可能。

査定結果も分かりやすく整理されて表示されるため、初めて不動産売却を行う方でも手軽に使える。

「安心感」と「手軽さ」重視で業者を比較したい人はHOME4Uを試してみよう。

イエウール｜悪質業者を徹底的に排除

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	約2,600社

他のサイトと比較して特筆すべき点は、悪質業者を徹底的に排除するためのチェック体制を整えている点だ。

過去に問題があった業者は提携を解除するなど、利用者の安全を第一に考えたサービス運営が行われている。

それでいて約2,600社と国内最大級の登録業者数を誇るため、地方の物件や特殊な物件でも適切な査定が受けられる可能性が高い。

また一般的な住宅や土地だけでなく、商業施設や農地、倉庫など特殊な不動産についても対応している点も強みだ。

悪質業者を避けながら、豊富な業者から自分の物件をもっとも高く売れる先を探したい人はイエウールを試してみよう。

悪質な不動産買取業者の手口はさまざま！「一括査定サイト」で優良業者を探そう

悪質な不動産買取業者の手口を知り適切に対策することで、安全な不動産売却が可能になるだろう。

本記事で紹介した主なポイントをまとめた。

不動産は数百万円、物件によっては数千万円になる高額な取引だ。少しでも怪しいと感じたら取引を中止して、別の業者に相談するとよい。

また、悪質業者の特徴をしっかりと把握し、複数の業者を比較検討すればこれらのトラブルは未然に防げる。

無料の一括査定サイトを活用して、安心・安全な不動産売却を実現しよう。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者に関するよくある質問

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より